江湖再无潘石屹

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江湖再无潘石屹

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在打了两次折之后，黄金卖出了土豆价。

江湖再无潘石屹

图片来源@视觉中国

文丨20社，作者丨猪九诫李贤焕，编辑丨王晓玲

6月16日晚间，据SOHO中国官方公众号透露，黑石集团对其发出全面收购要约，以获得SOHO中国的控股权，交易完成后SOHO中国现有股东将保留9%的股权，并继续留在香港上市。

SOHO中国官方公众号发文后不久，SOHO中国在港交所发布公告称，高盛代表黑石集团以5港元/股的价格，总共收购SOHO中国约28.56亿股股份，交易价格约236.57亿港元，折合人民币约195亿元（约30.3亿美元）。

这个交易的传闻已经在市场上流传了近两年，终于在多次打折后完成。

江湖再无潘石屹

交易公告

2019年10月31日，据财新等媒体报道，SOHO中国正准备以80亿美元出售其国内的办公大楼，潜在交易方为黑石集团及相关财团。次日SOHO中国回应该消息称，公司不知悉任何需公布的与集团资产出售相关的资料，但同时表示：“本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

2020年3月10日，SOHO中国再次传出私有化消息，黑石集团被传出以6港元/股的价格私有化SOHO中国，交易价格为40亿港元。此外，黑石集团还将接管SOHO中国的债务。但是在去年8月，该私有化进程被终止。

2020年11月，市场再次传出SOHO中国私有化的消息，不过交易对象从黑石集团变为高瓴资本。但是高瓴资本很快否认了该市场传闻，称无意参与SOHO中国的私有化，SOHO中国也对外表示传闻不实。

从2019年10月算起，SOHO中国的“脱手历程”拖延了将近两年时间，从一开始的整体售出妥协为私有化，并且私有化进程一度终止，最终售出价格也大打折扣，可见潘石屹卖SOHO中国的过程并不顺利。

但是对于潘石屹而言，如今交易落锤，算是基本了却一桩心事——卖光在中国的大部分核心资产，现金落袋。交易完成后，SOHO中国董事长潘石屹以及执行董事张欣将成功套现142.8亿港元。

01、七年漫漫卖楼路

潘石屹卖卖卖的历史，至少可以追溯到2014年。当年2月，SOHO中国以52.3亿元的价格将其位于上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股。

这一交易的背景是，从更早前的2009年开始，潘石屹在上海就开始大肆投资，直至2013年底，潘石屹称，SOHO中国在上海的投资已经达到500亿元，占SOHO总量的75%。

事实上，上述两个项目都是SOHO中国进入上海之后以凌厉之势火速收购的，2011年SOHO中国分别以16.34亿元和24.7亿元收购这两块地皮。

但是该项目放入口袋还不过三年，就以52.30亿元卖出，仅溢价11.26亿元，而最初潘石屹对这笔交易的预期收益为120亿元，售价比预期收益折价一半以上。

当时业内人士就认为，这笔看似低买高卖的交易，算上三年的资金成本和管理成本等财务费用，最后的盈利空间并不高，也不符合潘石屹“把土豆卖出黄金价”的风格。

很难说只是巧合，在前一年的2013年，李嘉诚刚以71亿元的价格抛售了陆家嘴东方汇金中心。两人一前一后从上海逐步撤退，步调一致，默契十足。

不过当时潘石屹自己说，持有经营京沪两地优质地段的办公物业仍然是SOHO中国的长期发展策略，不会改变。

事实上，这只是潘石屹卖SOHO系列的开始，据全现在不完全统计，从2014年至今，SOHO中国售出的资产金额累计已经超过了300亿元。

2014年9月潘石屹以30.5亿价格，将上海凌空SOHO中10万平方米出售给携程，当时凌空SOHO还尚未开业，出售完成后，SOHO中国自己仍持有凌空SOHO12.82万平方米作为投资物业。

三年后，这部分资产也被潘石屹清空，以49.44亿元的价格卖给了香港知名私募基金公司基汇资本。

2015年9月，SOHO中国以人民币84.93亿元的价格，将上海外滩8-1地块项目50%的股权出售给复星。而此前为了争夺这块地皮，SOHO中国与复星一度对簿公堂。

2016年7月，SOHO中国又将SOHO世纪广场整售给了国华人寿保险股份有限公司，成交价超过32亿元人民币。

2017年6月26日，SOHO中国披露公告，宣布以35.73亿元整售上海虹口SOHO。过了不到10天，7月4日，潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的打包出售。

对于频频出售资产的做法，潘石屹曾解释道，“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”

进入19年以后，潘石屹卖卖卖的步伐加速。

2019年6月28日，潘石屹宣布SOHO中国将分批出售北京、上海的13个办公物业项目，预估总价值达78亿元人民币。

9月30日，SOHO中国再次宣布以7.61亿元出售位于北京的9个商业项目资产包，主要包含2583个地下停车位。10月22日，SOHO中国旗下的共享办公品牌SOHO3Q将位于北京和上海的11处项目打包出售给孵化器公司筑梦之星。

不过这些都属于外围资产，重头戏自然是被称为“八大金刚”最主要核心资产：北京的前门项目、丽泽SOHO、光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海的SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO。

随着昨日SOHO中国一纸声明，这些核心资产也最终被打包出售。

而就在三年前，潘石屹曾经说过，SOHO中国有两个项目永远不能出售：“外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

看来潘老板的话就是不能信的，包括从2013年开始，他已经连续多年看空中国楼市，一边叫年轻人不要买房，一边遭现实频繁打脸。

02、由重转轻，过早躺平？

潘石屹清仓中国资产的一大背景是，SOHO中国自从2012年从销售模式转为持有模式后就陷入了增长困局，其营收立即从百亿级别下降为十亿级别，净利润水平也早已不及当年。

据SOHO中国财报，2019年和2020年SOHO中国营收分别为18.47亿元和21.92亿元，净利润分别为13.31亿元和5.36亿元。作为对比，转型前的2012年SOHO中国实现营收153亿元，净利润约106亿，其中核心净利润为33.4亿元。

事实上，自从2014年开始，SOHO中国就再也没有在国内购入新的物业项目。在国内卖楼的同时，潘石屹夫妇买买买的方向转向了海外，尤其是美国。

资料显示，从2011年开始，潘石屹张欣夫妇就曾通过家族信托投资了大量海外资产，其收购的固定资产包括了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%的股权，以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

除了夫妇二人的投资，他们的两个孩子也分别前往耶鲁和哈佛就读。

在七年间不断出售国内资产的过程中，潘石屹夫妇曾多次面临“跑路”的质疑，而潘石屹本人则多次否认。

2019年11月，针对市场传闻的跑路质疑，潘石屹在丽泽SOHO举行的客户签约仪式上回应称：“老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的。”

而在更早之前的2017年8月，SOHO中国中期业绩会上，潘石屹回应出售资产时表示：“说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了，这是误解”，“我们能往哪儿跑去？说我们是从重资产模式向轻资产模式转，向平台化的共享经济模式，这是对的。”

如今看来，潘石屹的轻资产模式确实很轻，轻到了一无所剩。

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