腾讯85亿买岛，再造一个新鹅厂，楼面价仅4200元

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文 | 娱乐资本论

11月29日，深圳市土地房产交易中心。

一场或将改变城市命运的土地交易正在这里有序推进，无数人都在关注A002-0076号地将花落谁家。

下午3点，腾讯科技（深圳）有限公司不负众望，以85.2亿元底价竞得位于宝安区西乡街道大铲湾A002-0076号风水宝地。

这一滨海顶级地块，其形状像极了纽约曼哈顿，根据200万平方米的建筑面积计算，腾讯购地的综合楼面单价4260.0元/㎡。

值得一提的是，大铲湾正是位于近年来大放异彩的深圳前海片区，其意义不言而喻。

根据腾讯方面计划显示，这块土地将被打造成为包括会议中心、酒店、科技展览馆、数据及智慧控制中心、产业园区配套宿舍、体育活动中心、社区健康服务中心、公交首末站等在内“城中城”。随着交易尘埃落定，腾讯距离梦想中的“未来科技城”又进一步。

根据河豚文旅的统计，腾讯在深圳、北京、上海、天津、重庆、成都、武汉等七大城市均持有地产，房产总价值近500亿。

在国内各大互联网公司中，腾讯旗下的土地面积、房产价值均遥遥领先。

一锤定音，腾讯落户“珠三角曼哈顿”

2019年10月31日，深圳市土地房产交易中心发布重磅公告，其将深圳宝安区西乡街道大铲湾和新安街道两宗风水宝地摆上货架，出让日期为11月29日。

根据公告信息显示，位于大铲湾的A002-0076宗地，占地约80.9万平方米，建筑面积200万平方米，挂牌起始价85.2亿元，保证金17.04亿元，土地使用年限30年。

土地用途为工业用地（新型产业用地）+公共管理与服务设施用地+交通设施用地，准入行业类别为战略性新兴产业-数字经济（A03互联网产业）。

事实上，行业内将这块土地称为风水宝地毫不为过。

大铲湾地处前海深港现代服务业合作区，也就是在近年来大放异彩的前海片区。

这一片区被誉为珠三角的“曼哈顿”，对于深圳乃至大湾区的整体发展重要性不言而喻。

在片区整体规划中，前海片区侧重区域合作，重点发展高端服务业、发展总部经济，打造区域中心，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。

目前，世界公认的纽约、伦敦、东京三大“全球城市”（GlobalCities）均依托湾区而建。

正因如此，对于入驻这一片区的企业来说也可以享受诸多利好及“特区政策”。

例如：金融服务业政策优势；人才政策优势；财税优势甚至是电信优势政策等等。

11月29日下午3点， 腾讯科技（深圳）有限公司一锤定音将A002-0076号地块收入囊中，成交为85.2亿元。

那么也就是说，腾讯方面用底价入驻了有着“珠三角曼哈顿”之称的前海片区。

事实上，早在2016年，深圳市政协召开六届十七次主席会议上就有消息透露，深圳将在大铲湾划给腾讯一座“科技岛”。

而在交易达成之前，也有深圳本地媒体报道称，这块地是国家为腾讯定制，将用以深圳未来科技城建设。

相关信息显示，首期开发地块中包括会议中心、酒店、科技展览馆、数据及智慧控制中心、产业园区配套宿舍、体育活动中心、社区健康服务中心、公交首末站等。

目前腾讯正通过“互联网+未来科技城”的方案进行国际征集，邀请了10家设计单位其中包括4个普利兹克奖得主。

互联网公司买地为哪般？

当下，腾讯以85亿元买入大宗土地的操作并不让人感到意外，加之此前腾讯总部大厦、滨海大厦以及正在建设的前海大厦，目前腾讯已经深圳市拥有四块大宗土地。

而在全国范围内，腾讯在深圳北京、上海、天津、重庆、成都、武汉等七大城市均持有地产，房产总价值近560亿港币（地产估价＝周边写字楼市价均价×总建筑面积）。

截至2019年第三季度，腾讯持有现金及现金等价物为1456.07亿港币，总市值3.0567万亿港币。不难看出，腾讯是个现金流充沛且土地储备足的公司。

事实上，腾讯的现状正是对当下互联网企业战略布局的直观反馈。

对于国内互联网巨头来说，攻城掠寨，圈地建楼早已是家常便饭，表面上为互联网企业但事实上早已规模不小的隐形地产公司。

阿里巴巴方面，阿里巴巴目前在4个城市持有地产，用途各不相同。

其总部大楼位于杭州滨江区，总建筑面积136000㎡，目前该地产估价约为27亿元左右。被誉为阿里巴巴聚宝盆的支付宝总部大楼位于杭州西湖黄龙广场，总建筑面积85000㎡， 估价约为17-25.5亿元左右。

阿里巴巴集团国际运营总部和商业云计算研发中心项目位于深圳后海总部基地，总建筑面积约80000㎡，估价约为96-136亿元。

阿里巴巴北京总部位于北京望京绿地中心3号楼，总建筑面积约为55000㎡，估价约为22-27.5亿元。

除此之外，阿里巴巴还在南京建邺设有产业园区、成都、广州等地设有区域运营中心但具体面积不详。

以目前可查询信息显示，阿里巴巴房产总价超过200亿元。

百度方面，百度大厦位于北京上地科技园区，总建筑面积为91500㎡，目前该地产估价约为27-36亿元左右；百度科技园建筑面积达20000㎡，估价约为10亿元；百度深圳研发中心及国际总部位于深圳市南山区高新技术产业园，建筑面积超过220000㎡，估价约为88-132亿元左右。

除此之外，百度上海研发中心以及位于李彦宏老家阳泉的云计算中心具体建筑面积不详。

以上述房产信息计算，总价值约200亿元，截至2019年第三季度，百度总市值为406.93亿美元，持有现金及现金等价物为298.3亿美元。

再看京东，京东同样在全国多个城市都购置了地产。

京东商城总部大楼项目位于北京市亦庄经济开发区，总占地4.5公顷，总建筑面积284000㎡，目前该地产估价约为56亿元左右。

此外，京东还分别在上海、武汉、广州、成都、宿迁、沈阳设立了京东商城华东大区总部、京东商城华中区域总部、京东研究院物联网基地等等，上述房产总价值超百亿元。

截至2019年第三季度，京东持有现金及现金等价物为347.6亿美元。目前总市值为471.49亿美元。

为何互联网企业为何会频频涉足房地产领域？

事实上，这其中的逻辑并不难以理解，对于互联网巨头来说，买地的初衷必定是解决企业用地需求问题。

其中，最为直接的就是办公需求，例如前不久京东购入翠宫饭店，此前腾讯购入滨海大厦、前海大厦地块等等。

其次，就是为总部扩建、设置研发中心、仓储中心、物流中心等功能性用地。

但同样不可忽视的是，部分土地交易是企业有意进行土地储备为未来企业扩张做好准备，有购入大宗土地可以享受到超低价格以及政策便利。

所以，在现金流充沛的情况下进行合理的土地储备对于互联网企业来说不失为明智之选。

换句话说，假设企业因经营不善陷入债务危机，还可通过“卖地”回血方式以自救。

办公缺口达130万平方米，科技城加速落地

将前海大铲湾土地收入囊中，这也意味着鹅厂已在深圳拥有四大园区。

那么，为何在拥有总部大厦、滨海大厦的背景之下，腾讯仍要大手笔购入大铲湾土地？

随着交易的落成，行业内引发了热议。

通过此前媒体报道及公开信息显示，腾讯在深圳市共有约38000名员工，办公面积约70万平方米，其中自有物业面积33万平方米，租赁面积37万平方米。

根据公司业务发展，员工人数按每年增长13%预测，未来7年人数将达到约89000人，按人均20平方米测算，办公面积总需求为178万平方米，减去自有物业腾讯大厦、滨海大厦计33万平方米以及目前在建前海大厦15万平方米。

那么也就是说，在未来腾讯的办公缺口将高达130万平方米。

在这种情况之下，腾讯以85亿超低价购入大铲湾地块便可一次性解决这一棘手难题，或许这是腾讯购入这块土地的初衷。

事实上，此前腾讯接连拿下滨海大厦及前海大厦皆是为了解决办公问题。

当然，从腾讯的整体规划来看，购买这块土地也是为了进一步加速腾讯梦想中的“科技城”落地。

有消息显示，这块工业用地将建设成为“六基地一平台”的“互联网+未来科技城”，建筑体量是腾讯总部滨海大厦的5.7倍。

其中，效果广告研发推广基地项目25万㎡；互联网云全球研发基地项目25万㎡；国际互联网+医疗基地项目24万㎡；互联网+教育创新实践基地项目24万㎡；互联网体育产业互动基地项目22万㎡；互联网+双创基地项目10万㎡；前沿科技领域研究中心项目20万㎡；其它配套设施建筑面积50万㎡。全部建成运营后预计将可容纳7.5万名办公人员。除此之外，岛上还将建一所九年一贯制的中小学及高中。

那么这样来看，腾讯当下以超低价格购入了超值宝地，既加速了科技城的落地，又解决了办公缺口难题，未来会对区域内产生怎样的联动，这值得我们关注。

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