港股物管企业终于走向“赢家通吃”

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港股物管企业终于走向“赢家通吃”

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港股物管板块很热，但中小物管企业很冷。

港股物管企业终于走向“赢家通吃”

图片来源@视觉中国

文 | GPLP，作者：橘颂

对于中资企业来说，香港历来都是IPO上市的重要目的地之一。近年来，选择赴港上市的中资企业越来越多，其中，物管企业对于赴港IPO的热情尤其高涨。

RyanbenCapital数据显示，截至2021年7月23日，共有50家中资物管公司在港交所主板挂牌上市。其中，有45家通过IPO上市，3家通过介绍上市，1家通过借壳上市，1家通过注入物业业务资产成为物管企业。

截至7月23日，上述45家中资物管公司通过IPO在港合计募资967.53亿港元，平均每家募资21.50亿港元。

2021年以来，共有13家中资物管企业在港上市，其中11家通过IPO上市。

此外，2021年共有 30家来自中资物管公司赴港递交上市申请，而同期港交所全部申请数量为231家，中资物管公司占比12.99%。截至7月23日，尚有22家中资物管公司正在上市处理中。

那么，中资物管企业扎堆赴港上市的原因何在？

赴港上市扎堆，缘由各不相同

赴港上市似乎成了中资物管企业的“标配”。

总的来说，赴港上市的物管企业主要分两种：

一种背靠房地产开发母公司；

一种是专注于物业管理，不涉及房地产开发的独立第三方物管企业。

赴港上市的绝大多数中资物管企业属于前者。背靠房地产开发企业物管企业能够获得更多的在管面积，以及更稳定的现金流以及母公司的支持。而独立第三方物业管理企业通常体量较小，业务拓展也相对缓慢。

对企业而言，相较在港上市，A股上市的要求更高，时间更久，监察更为严格。许多在A股上市的企业自上市辅导至最终上市，要经历两到三年的时间，这让许多筹资心切的企业选择赴港上市。

除了这个理由外，不同类型的物管企业赴港上市的理由各有不同。

比如，对于从地产开发企业拆分上市的大中型物管企业而言，赴港上市不仅关乎自身，还关乎集团的整体发展。

而且，随着内地对房地产企业管控的逐步加码，内地房企的融资压力和偿债压力都有所提升。拆分物管业务单独赴港上市，既可以免去A股上市对关联交易的审查，也可以更快的从港股市场获得资金。

此外，由于港股市场长期以来更青睐物管企业而非地产开发企业，物管企业在港股的市盈率远高于地产开发企业，大中型物管企业往往更乐于赴港上市以获得更高的市值。

以碧桂园服务(06098.HK)为例，数据显示，上市两年来，其市值已经达到2304.06亿港元，市盈率达到60.94，而其母公司碧桂园(02007.HK)的市值仅为1818.96亿港元，市盈率仅为4.25。

对于中小型物管企业来说，扎堆赴港上市的原因则更为现实，那就是融资第一。

2021年5月20日，港交所发出公告，为了提升在港上市企业的质量，其将在2022年后大幅提升在港上市的盈利要求：最近一个财年盈利不低于3500万港元，且再之前两个财年的盈利总额不低于4500万港元。另外，在2022年前递交招股书但到时未上市的企业也必须符合这一标准。

这一标准已经超过了许多已上市物管企业的业绩。年报显示，2020年，方圆生活服务(09978.HK)的净利润约为2636.40万港元，烨星集团(01941.HK)的净利润约为2488.95万港元。

同样，在已递表的企业中，也有许多达不到这一要求的。如今年4月28日递表的明宇商服在2018年至2019年的净利润之和约为4132.62万港元，低于新标准要求的数额。

除了上述两种企业外，还有部分中资物管企业赴港上市是为了在境外设立资本平台。虽然新交所也允许中资股份制企业上市，但鉴于物管企业赴港上市已形成“潮流”，大部分物管企业还是会优先选择港交所。

港股市场不相信“小而美”

在港股市场，“小而美”的物管企业并不受市场青睐。

数据显示，截至7月23日，在港股市场上市的中资物管企业中，碧桂园服务(06098.HK)的市值最高，是唯一一家市值超过2000亿港元的物管企业。紧随其后的是华润万象生活(01209.HK)，其市值已达1062.50亿港元。

除上述两家企业外，在港股上市的市值的中资物管企业中，有12家企业的市值位于100亿港元至1000亿港元之间，有28家企业的市值位于10亿港元至100亿港元之间，而市值低于10亿元的共有8家。

从市盈率来看，头部物管企业的市盈率远高于小型物管企业。

同花顺数据显示，碧桂园服务的市盈率高达60.94，华润万象生活的市盈率也高达80.01。与之相对，宋都服务(09608.HK)的市盈率仅为6.25，中奥到家(01538.HK)的市盈率更是低至3.66。

市场不看好“小而美”是有原因的。

在港股上市的50家中资物管企业中，大部分背靠地产开发公司，而这些房企的项目往往会交给其附属的物管企业进行管理。这意味着规模大的房企能够为其附属的物管企业提供源源不断的业务。

对此，阳光控股执行董事吴建斌曾言：“目前物业公司估值分化有两个逻辑，第一个是管理面积够不够大，越大，市场价值越高；第二个逻辑是这家物业公司后面有没有大的地产公司支撑。现在估值比较高的都符合这两个逻辑。”

以华润万象生活为例，年报显示，2020年，华润万象生活在管住宅建筑面积为1.07亿平方米，较2019年增长了15.72%。其中，来自华润置地(01109.HK)的在管面积为0.81亿平方米，占比达76.34%。可见，华润万象生活的大部分收入都来源于对华润置地项目的管理。
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