科技猎激进的绿城：张亚东带队狂追，是逆袭还是重蹈覆辙？
激进的绿城：张亚东带队狂追，是逆袭还是重蹈覆辙？
征探财经
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狂追下的绿城，是否仍在重蹈覆辙？
图片来源@视觉中国
文 | 征探财经（ID：teccj6)，作者 | Morse姐
2021年的绿城中国（3900.HK）（以下简称“绿城”），特别躁动。行业普遍在收缩，但绿城的步子迈得很大，梦想把被“偷走”的时光追回。
行业前三强碧桂园（2007.HK）、万科企业（2202.HK）和融创中国（1918.HK）都没有完成年度目标，绿城却逆势而上，拿地非常积极，同时业绩大幅增长，完成了2021年目标的113.2%。
因为曾经的激进，创始人宋卫平时期的绿城停滞不前。2012年，宋卫平在资金链绷紧后，与融创展开合作。然而，随后的事情却脱离了轨道。绿城陷入了残酷的股权争夺战。公司控制权上的争夺，妥妥的让绿城错失了上一轮房地产上升周期，导致公司的规模掉队。
2014年底，中交与绿城签订战略协议，随后中交逐步进入。近年来，绿城董事会主席张亚东铁腕整顿下，绿城在震荡中前行。
2022年1月7日，绿城中国的股价得到跃升，创下2020年11月以来新高。
然而，质量问题频发、行业整体调整下，负债近四千亿的绿城难言轻松。
“记忆虽然被岁月神偷抹去，生活却可以继续前进。”（电影《被偷走的那五年》）。不知道开启加速度的绿城能否追回那被偷走的时光。
宋卫平交权
曾经，提到绿城，就等同于提到宋卫平。
宋卫平曾经当过老师，后来下海，再与妻子、朋友一起创办绿城，再到将公司做到香港上市。谁人不知，绿城就是宋卫平的名片。
但在绿城27年的发展历程中，也几经沉浮。
2007年，绿城中国销售规模首次破百亿，达到151亿元。为此，宋卫平便把2008年的目标定为200亿元。孰料2008年遭遇金融危机，加之政府的宏观调控，使绿城中国没有完成预定目标，最后以152亿元收官，仅与上年持平。
2008年，对于绿城、恒大等房地产企业几乎带来了致命打击。只是，很快他们都迎来了好日子。因为，年底出炉的“四万亿”将许多企业都拖出了泥潭。
2009年，绿城中国销售额同比大增238%，达到513亿元。绿城中国在高端住宅市场占得一席之地。
然而，好了伤疤忘了痛。宋卫平继续不管不顾加杠杆上规模。很快，市场的惩罚就来了。
2012年绿城生死存亡之际，宋卫平也不得不为自己的激进买单。6月8日，苦苦支撑的绿城终于迈出了动用股本的一步，用24.6%的股权换来了九龙仓50.98亿港元的“救命钱”。与此同时，宋卫平的股权被稀释，话语权也相应减弱。
对此，宋卫平反思道：“我承认，之前我们做的不够稳健。对于调控，我们愿意找到非常优秀的合作伙伴，用结盟的方式相互支持。”
再到2014年，宋卫平更是经历了与孙宏斌漫长的半年纠葛。最终，宋卫平反悔，拒绝了一度与之称为兄弟的孙宏斌。2014年12月，中交集团与绿城中国签订战略合作协议。2015年，中交成为绿城第一大股东。
中交入股不是结束，而是开始。此后，中交与绿城进入了数年的时间漫长的整合期。
2017年，绿城中国合同销售金额终于迈上千亿台阶，约1463亿元，创历史新高。但相比其他行业巨头，绿城的千亿级别来得有点晚。换句话说，发展有点慢。
可以说，绿城因股东动荡错失了一轮房地产上升周期，导致规模掉队，被碧桂园、融创等后起之秀赶超。
不久，宋卫平的时代即将结束。
曾经担任大连市副市长、中交系旗下子公司总经理的张亚东在2018年被任命为绿城中国行政总裁及执行董事，2019年被任命为董事会主席，绿城自此正式告别宋卫平，中交背景的核心管理层登上历史舞台。
张亚东对绿城保持进取态度，内部改革，外部拓展。
2019年，绿城提出了“全周期拿地”的方针，积极纳储，为快速发展储粮囤地。
数据显示，绿城2019年新增面积跃升到了1236万平方米，2020年继续上升至2041万平方米，2021年上半年上升至1186万平方米。2020年，绿城中国新增土储总量达到近5年来新高，新增建面甚至超过了2016年-2018年3年的总和。
对应的权益拿地金额分别为523亿元、842亿元和740亿元。其中，2020年和2021年上半年拿地金额均超过当期营收。
财报显示，2021年房企拿地热情骤减的情况下，绿城中国拿地依然很生猛，在杭州、北京获得多块土地。
数据显示，2018年—2021年上半年，绿城总建面分别为3427万平方米、3873万平方米、5079万平方米、6034万平方米，2019年起土储开始猛增。
另一方面，绿城的平均拿地成本已从2018年的5878元/平方米逐年上升到2021年上半年的最新数据是7177元/平方米。
2019年，绿城祭出了“三板斧”：全周期拿地、高周转以及“小股操盘+代建”。绿城中国也采用合作开发与抱团取暖实现规模跃升。
2021年上半年，绿城一路猛追。数据显示，绿城的项目从拿地到开工、开盘、股东投入回正及交付时间分别为4.0个月、6.8个月、12.3个月及30.6个月，分别同比提速10%、8%、14%及6%。
张亚东猛追
为了追回那被偷走的时光，张亚东确实开足马力。
2019年，绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元，突破2000亿元。
在该年度业绩发布会上，张亚东因业绩不佳向投资者表示歉意，“前几年是绿城的康复期，很多历史问题需要解决，2020年开始这3年是绿城的健身期，2023年-2025年是绿城的起跑期。”
2020年年报显示，面对新的行业大势，绿城制定了“战略2025”规划，布局三大板块九大业务，包括房地产、房产代建及城市更新、康养服务等七大新兴业务。
2020年，绿城中国实现总合同销售金额2892亿元，同比大增43%。
2021年全年实现总合同销售金额约3509亿元，完成了3100亿元的年度销售目标。
张亚东将2021年定位为绿城中国实施“战略2025”起始年，2021年计划销售额占行业2%。如今年度销售已经出来，这是中交入股之后，绿城年度业绩站位最高的一次。
数据显示，2017年至2021年上半年，绿城中国持续发力代建业务，销售额分别为430亿元、552亿元、664亿元、745亿元、348亿元。
由于代建业务的持续增长，绿城中国也对其不断加大投入，这也影响到了公司自营项目的发展。
合同销售额虽然大增，却有玄机。
2018年-2021年上半年，归属绿城的权益销售金额只有557亿元、768亿元、1194亿元、713亿元，占比分别为55.04%、56.7%、55.6%、52.08%。也就是说，合同销售金额暴涨背后，归属于绿城的权益金额只有一半出头。
此外，绿城中国已连续多年计提减值准备。2016年-2020年，绿城中国均计提资产减值。其中2019年、2020年的金额分别为13.76亿元、13.34亿元，大大蚕食公司净利润。
绿城的债务问题不容忽视。
2018年-2020年，绿城中国永续债规模则分别有154.08亿元、212.29亿元、206.18亿元；永续债票息率通常高于企业平均融资利率，相应的利息支出分别达到6.11亿元、12.86亿元、13.22亿元。
截至2021年6月30日，绿城中国永续债余额仍有185.37亿元，为此其支付的利息达6.49亿元。
而2018年-2021年上半年，股东应占利润分别为10.03亿元、24.8亿元、37.96亿元、24.18亿元。算下来，永续债利息代价不容小觑。
毋庸置疑，计入永续债，绿城负债将大幅度上升。
动辄上百亿元的永续债规模实际并没体现在负债率里，而是计入了所有者权益。
不计入永续债的情况下，截至2021年6月30日，公司总负债约为3904.61亿元，同比增加29.52％；资产负债率为81.33％，达到近5年以来的最高值。
中指院数据显示，“三道红线”方面，截至2021 年6月30日，绿城现金短债比1.7倍，净资产负债率63.48%，剔除预收账款后的资产72.6%，处于黄档。
绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强在2020年度业绩发布会上曾坦言，由于绿城中国自有资金的规模比较小，所以“剔除预售账款后的负债率”这个指标的优化，存在一定的难度。
不仅如此，自2017年开始，绿城中国经营活动所产生的现金流量净额持续为负，2017年至2020年依次为-150.83亿元、-165.56亿元、-81.76亿元、-31.04亿元。这说明经营活动现金流入主要来自销售回款，而经营活动现金流出则以土地投资为主，存在拿地支出与销售回款之间的不匹配。
追出来的危机
追赶的过程中，也在失去一些特色。曾经在行业内引以为傲的绿城品质也开始面临购房者的拷问。
“艺术是无价的，不要考虑成本。”宋卫平造房子是不计成本的，材料用最好的，一有不满意就拆到重建。
而宋卫平离开后，绿城却是另外一个模样。
诸多房企中，绿城往往以高品质产品标榜自己，因此其产品价格也很“高调”。通常价格高，质量和物业也得匹配。
然而， 2021年以来，绿城却常因质量问题被推上风口浪尖。
绿城中国西南某地的楼盘业主，甚至推出与在售楼盘宣传海报媲美的反面海报。其内容太过刺激，Morse姐就不一一展示了。
问题出来后，相关楼盘业主甚至打飞的直奔绿城中国杭州总部，讲沉甸甸的问题材料递交给总部相关负责人。换个角度来看，绿城业主既有实力又对楼盘“爱之深恨之切”。
回想宋卫平时代，他曾经这样评价万科的产品，“我们要是做出那么粗糙的产品，项目经理要跳楼自杀N次！”现在的管理层会让这些项目经理怎么做呢？
其实质量问题频发之外，绿城去年管理层也发生了重大震荡。
2021年底，绿城狂追的步伐，也因为市场原因，逐步放缓。
去年3月，绿城业绩发布会前夕，绿城中国两位执行董事周连营和刘文生同时被免职。蹊跷的免职，引发了业界的猜测。而且，近年来绿城中国总裁也频频更换。种种迹象下，绿城中国内部真的调顺了吗？老绿城人与中交系能够在未来更好协同吗？种种问题，都需要股东方和管理层拿出智慧。
2021年11月绿城中国自投项目合约销售金额约为251亿元，合约销售面积约为90万平方米；2021年12月绿城中国合约销售金额约为195亿元，合约销售面积约为75万平方米，呈现严重下滑趋势。
为了缓解与绿城的同业竞争压力，中交还申请延长避免同业竞争承诺履行期限从2021年12月31日延长至2024年。
宋卫平曾经在困境时说过：“无论如何，我们决不放弃绿城所秉承的理念，走正道，尽人力，听天命。”而今，狂追的绿城，是否离理念越走越远了呢？或许，这样的时节里，活下去更重要。
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