金地集团王骏：数字化是推动企业运营管理进阶的有力武器 | 2022中国房地产数字峰会

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金地集团王骏：数字化是推动企业运营管理进阶的有力武器 | 2022中国房地产数字峰会

张帅_

· 2022.12.19 09:01

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房地产行业财务运营分为三级架构，首先是战略运营，中间是经营运营，最下面是项目运营，金地集团分门别类地匹配了不同层级的数字化能力。

金地集团王骏：数字化是推动企业运营管理进阶的有力武器 | 2022中国房地产数字峰会

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党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为房地产市场的长期发展指明了重要方向。

为了贯彻二十大精神，推动房地产企业交流合作，帮助房地产企业跨越分水岭，2022年12月15日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会数字科技地产分会主办、钛媒体承办的2022中国房地产数字峰会正式举行，峰会从“前沿经验分享”和“真实产业对接”两个核心维度，通过话题分享、焦点讨论、产业对接等方式，全面复盘房地产发展现状，探讨房地产企业数字化转型的解决方案。

会上，金地集团信息事业部总经理、金地数字科技有限公司总经理王骏，以“数字化运营升级的实践”做主题演讲。他表示，房地产运营发展大致经历了三个阶段，职能运营、计划运营、财务运营，三个阶段是进阶升级而不是排他关系，财务运营实际上兼顾了对职能运营、计划运营的需求，同时增加了对财务指标的关注。数字化是推动企业运营管理进阶的有力武器。

房地产行业财务运营分为三级架构，首先是战略运营，中间是经营运营，最下面是项目运营，金地集团分门别类地匹配了不同层级的数字化能力。战略运营关注公司3到5年的经营发展规划，经营运营以年、季度、月经营目标，实现定期监控进行资源调整、问题分析，项目运营关注项目全周期经营计划的实现。

例如，金地集团自研的方式，构建了支撑战略与经营计划的经营分析系统，它的定位是拉通整个项目经营计划，公司年度经营的目标以及战略发展的规划，实际上，这样的系统支撑数字化运营的战略，到公司经营到项目经营，保障金地集团在规模利润、现金流等多个经营目标的一致。

在数据库方面，针对多维数据库的致命弱点，金地集团基于混合型数据库自研了矢量计算引擎，通过多维数据库进行切分，通过自定义的函数关系进行关联查询，然后基于被切分的数据块进行原子性的汇总和运算，好处就是更加灵活，可以支持模型的快速变更，同时计算效率也比较高。

在数据中台方面，房地产行业大量业务系统都由不同的供应商提供，在烟囱式的网状系统之间，每一个接口的改动都会影响大量的下游系统，金地集团希望通过构建数据中台，把所有业务系统的数据汇总到数据中台中，进行任何一个业务需求相关的系统升级，只要改动与数据中台的接口，就可以把系统升级以及系统优化的复杂度大幅度的下降。

“数据中台的基础底座是大数据存储与处理能力，这样的技术底座在目前数据中台市场相对主流；数据分域模型，业务流程中涉及到各个管理域，基于One ID的数据理念，构建跨业态跨专业的核心数据专库；基于数据模型支撑面向不同场景不同角色的数据产品，其中数据资产与基础平台为大数据提供了质量保证，这是我们金地数据中台整体架构。”王骏表示。

以下为王骏演讲实录，略经钛媒体App编辑：

如果回顾房地产运营发展的过程，我们大致的经历了三个运营阶段，第一个阶段叫做职能运营，以职能目标为中心，关注职能类的工作实践；第二个阶段是计划运营，以项目全景计划为中心，关注各个项目间的相互协同；随着宏观条件的变化，更多的企业，尤其是大宗型房地产企业进入第三个阶段，即财务运营阶段，财务运营是以财务结果（比如利润、现金流）为核心，以全景计划为基础的业财高度融合实践，既是项目的实践也是经营的发展。

这三个运营阶段是进阶升级的关系，而不是排他的关系，在财务运营阶段，我们实际上是兼顾了对职能运营、计划运营的需求，同时增加了对财务指标的关注。

财务运营实际上分为三级架构，首先是战略运营，中间是经营运营，最下面是项目运营。

最高层是宏观战略运营，更关注公司3到5年的经营发展规划，定期要进行复盘与调整，需要数字化匹配相应的战略推演能力；经营运营方面，整个公司以年、季度、月经营目标，实现定期监控进行资源调整、问题分析，在这个要求下，我们需要匹配相应的数字能力以及调控能力；在战略和经营目标指引下，底层的项目经营阶段需要关注项目全周期经营计划的实现，以及进行适当调整，我们需要数字化的能力去匹配项目全周期经营，实现动态管控，这是我们对财务运营的三级架构的理解，以及相应的数字化能力的要求。

财务运营下，实际上战略推演、经营运营以及项目运营是相互关联的，核心是构建项目经营计划与监控为基础的数字化能力，为了达到这样的能力，核心要解决两个基础问题，第一，要有统一的主数据管理系统，第二，要有对项目计划进行管理的系统，来实现项目节点的核心管理。

因此我们把财务运营的体系大致分解为两个阶段，这两个阶段是我们所谓的数字化运营体系升级的两个核心点，第一个大的模块是计划与监控，是对经营计划进行推演以及动态复盘跟进的核心能力，涉及到投资管理、计划管理、利润与现金流的管理，这是在经营过程中形成的数据以及业务流程管控的核心模块。

第二个大的模块是经营分析模块，对经营目标达成过程的实际结果与预期结果进行偏差分析，以及在分析基础上进行根分析，找出相应的业务问题、管理问题，然后制定提升的策略。

为了支撑计划与监控，以及执行与分析这两个核心的数字化运营体系，我们需要提供一个数据治理体系，提供高质量的数据，实现全面数字化运营的目标，在金地集团建设数字化运营升级的过程当中，我们的实践涉及到以下一些核心业务系统的建设。

首先是投资模块，投资模块是在现有项目的基础上，对未来获取项目起决定性的一个业务系统，在前端植入了相应的投资策略以及模型；第二个核心模块是计划管理系统，计划管理系统是以现存的项目经营计划为基础，通过自研方式构建了匹配金地集团自己项目管理标准的定制化体系；第三个核心模块是经营分析系统，我们已经在经营分析领域摸索了大概十多年的时间，一直以来，经营管理的重点是通过现有的业务经营结果对未来进行预测，但是这个系统也是一个非常具有技术难度的系统，性能问题一直是行业突出的痛点，从2021年到2022年，我们通过逐步自研的方式，构建了高性能可弹性扩展的经营分析系统。

如之前所介绍，为了支撑这样的分析，我们的数据中台以数据治理为基础，需要构建统一的数据中台，既能赋能及时的数据指标分析，帮助经营管理快速发现问题，并调整经营策略，同时我们也可以对历史沉淀的数据，进行深度挖掘，获取对公司长期经营更有价值的一些核心指标，这是我们需要构建的数据中台。

金地集团在过去两年多的时间，在这些核心系统上逐步进行了重构和升级，取得了一定的结果。首先介绍一下自研的计划管理系统，帮助我们建立了公司项目管理体系以及落地了管理理念，自研方式可以高度匹配我们公司对项目管理的管理理念和执行，同时，系统和我们的一些管理方式比较契合，比方说管理上实现一城一图，我们的系统上形成了自动计算，将计划模板在城市层面进行定义并自动计算，同时便于对后续编制合理性进行分析，以及对执行过程中的偏差进行深入的数据挖掘，我们也实现了预警分析，通过“红黄绿灯”实现事前的预警、事后的调整以及考核等等，确保我们的计划落地，这是我们自研的计划管理系统。

我们更加重要的是，构建支撑战略与经营计划的经营分析系统，它的定位是拉通整个项目经营计划，公司年度经营的目标以及战略发展的规划，实际上，这样的系统支撑我们数字化运营的战略到公司经营到项目经营，保障我们在规模利润、现金流等多个经营目标的一致，通过2021年到2022年的综合调研分析，我们在2022年的下半年实现了新建系统的研发完成以及测试，并在近期已经上线支撑我们公司的经营预算。

计划经营系统方面，通过市场、合作伙伴以及我们的观察了解到，现在主流的计划经营系统以多维数据库为数据基础，存在多个不足，第一是数据空洞，因为地产项目分析的维度比较多，各维度的数据密集度很低，展开以后的数据非常稀疏，存储效率比较低。在数据操作层面，当经营指标调整的时候，要进行大量的模型重构，对于变化较多的敏态需求支撑的友好度不够。在信任方面，最大的缺点是不支持分布式，数据完整性需要在单机上实现。

面临这样的技术现状，首先要选择一个合适的数据库，其次在这个数据库上要实现存算分离，构建特定的高效计算引擎，这是我们两个重点技术研发方向。

如果我们回顾数据库过去几十年的发展历史，大致的可以分为四个阶段，第一个阶段是传统的关系型数据库为主，主要完成的是交易型处理，连接型事物处理，这个是早期阶段。

当然在数据库层面，我们基本上可以根据数据库的处理优势分为三种，联机事务型处理数据库，联机分析处理数据库，以及混合型数据库，这是最近新的数据库发展方向。

第一阶段以联机事务处理为主，随着业务发展，第二阶段OLTP数据库开始出现，第三个阶段，传统数据库往内存数据库进行转向，同时加上水平扩展的功能，也是目前主流的行业应用型数据库，第四个阶段是混合型的数据库，既具有在线联机事务处理能力，也具有较强的联机分析数据分析能力，在互联网行业、金融行业有较大的应用空间。

比如金融行业要进行数据大规模分析，也要处理高并发的交易活动，对数据库联机事务处理和分析能力都有较高的要求，国产数据库在数据库发展的第四阶段奋起直追，现在有几款比较成熟的混合型国产数据库产品，我们新的经营分析系统是以第四阶段的数据库产品-混合型数据库为基础构建的。

其次，针对多维数据库的致命弱点，就是多维数据库稀疏组合有可能因为数据重构而产生较大的变化，我们基于混合型数据库自研了矢量计算引擎，通过多维数据库进行切分，通过自定义的函数关系进行关联查询，然后基于被切分的数据块进行原子性的汇总和运算，好处就是更加灵活，可以支持模型的快速变更，同时计算效率也比较高。

回到经营分析系统构建两个核心难点，一个是数据库的选型，一个是计算引擎的确定，最后是基于混合型数据库构建自研的矢量计算引擎。

金地集团在2021年启动了自研计划，在2022年完成了第一版的研发测试和上线，目前已经全面支持公司的经营分析工作，一个基于新型架构的数据库，第一单项目测算非常高，第二支持弹性扩容，可以通过简单的硬件扩充支持更多的项目同时测算，第三支持线上线下兼容模式，大量的测算既可以在线上系统完成，同时又可以通过离线完成，线上线下相互兼容以及结果传递比较高效的，第四是系统稳定，错误率低。

单项目测算性能在4秒钟左右，对全集团的项目完成测算需要两分钟，错误率可以降到千分之一，在目前的硬件下可以支撑1000个以上项目的测算和分析。

刚才介绍的是经营分析系统、计划管理系统，结合我们之前介绍的财务运营和数字化的架构来看，数据中台是为跨系统提供高质量保障的技术工具，因为行业的特点，我们大量的业务系统都由不同的供应商提供，在烟囱式的网状系统之间，每一个接口的改动都会影响大量的下游系统，我们希望通过构建数据中台，把所有业务系统的数据汇总到数据中台中，进行任何一个业务需求相关的系统升级，只要改动与数据中台的接口，就可以把系统升级以及系统优化的复杂度大幅度的下降，我认为这是建设数据中台的第一个价值点。

第二，数据中台也为我们的数据治理以及数据管理提供了一个基础平台和工具，通过数据治理不断提升我们的数据质量，高质量的数据在数据中台进行沉淀，避免了异常数据在各个系统的累积以及跨系统的传递，这样会给数据后续的工作带来较大的工作量，所以说，我们现在数据治理的场所以及他的结果，都是在数据中台上进行实现。

我们公司数据中台建设的基本落地原则符合六个条件，第一技术选型的角度，要结合现在的使用性和前瞻性的平衡，希望这个技术架构支持公司3到5年数据计算和存储的要求；

第二架构设计角度，要把数据中台的PaaS型工具型产品和SaaS型业务的产品进行解耦，开发的过程中采取迭代式的开发，并不采用瀑布式的集中数据建设，这样的话投入会较大；

第三数据安全角度，我们在混合运营的基础上构建数据中台，核心的数据存储在专有云上，核心的数据应用产品也是自研的方式；

第四研发效率角度，PaaS型工业产品尽量采用现有的成熟产品采购，业务需求比较敏捷的业务型产品以自研为主。

项目建设的路径是从自上而下的方式来驱动纵向逐一建设，可以控制整个建设过程当中的投入，也能相对比较快地看到一些建设结果。

最后我想分享一下金地数据中台的整体架构以及技术特点，数据中台的基础底座是大数据存储与处理能力，这样的技术底座在目前数据中台市场相对主流；数据分域模型，业务流程中涉及到各个管理域，基于One ID的数据理念，希望构建跨业态跨专业的核心数据专库；基于数据模型支撑面向不同场景不同角色的数据产品，其中数据资产与基础平台为大数据提供了质量保证，这是我们金地数据中台整体架构。

到此我就分享了我们数字化运营升级几个核心系统建设，技术管理系统、经营分析系统以及金地的数据中台，谢谢大家。

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