养老行业再迎政策利好，房企如何在摸索中开拓？

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近日，中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》（以下简称《规划》），《规划》明确了积极应对人口老龄化的战略目标，到2022年，我国积极应对人口老龄化的制度框架初步建立；到2035年，积极应对人口老龄化的制度安排更加科学有效；到本世纪中叶，与社会主义现代化强国相适应的应对人口老龄化制度安排成熟完备。

同日，国家发改委负责人就《规划》有关情况回答了记者提问。负责人表示，伴随老年人口数量持续增加，养老服务需求持续增长，对服务能力和质量提出更高要求。目前，我国居家、社区养老服务供给能力不足，养老机构服务供给总量短缺与结构矛盾并存。对此，《规划》提出要加大养老服务投入力度，多渠道、宽领域扩大适老产品和服务供给。

在具体方式上，负责人提到，要引导规范金融、地产企业进入养老市场，鼓励养老机构探索各类跨界养老商业模式；推动养老机构将服务逐步延伸至居家社区；扶持引导养老机构聚焦失能失智老年人长期照护。

业内普遍认为，这对整个养老行业以及已经或打算布局养老产业的房地产企业而言，无疑是一种利好。远洋地产总裁李明甚至曾提出，未来可以替代房地产开发的业务，养老可能是一个。但“具体能不能干，怎么干，要多方考虑。”目前，我国已经布局养老产业的企业有万科、保利、远洋、恒大、绿城等，经过多年的摸索，他们也已各自形成了相应的模式与特色。

那么，目前整个养老行业的发展现状如何？痛点在哪里？房地产企业又在其中扮演着怎样的角色呢？

规模大，但有待开发

我国自20世纪末进入老龄化社会以来，老年人口数量和占总人口的比重持续增长，2000年至2018年，60岁及以上老年人口从1.26亿人增加到2.49亿人，老年人口占总人口的比重从10.2%上升至17.9%，社会对养老服务的需求不断提升。

伴随着新世纪的到来，我国的养老产业开始萌芽，并于2011年起进入快速发展期，养老政策体系逐渐丰富，养老服务和产品有效供给能力大幅提升、供给结构更加合理，养老服务政策法规体系、行业质量标准体系进一步完善。

近年来，老年人的消费水平不断提升，消费需求不断升级并日趋多元化。据赛迪顾问统计，2016年至2018年，全国老年人均消费分别为1.14万元、1.25万元、1.38万元，预计2019年及2020年将分别为1.49万元、1.63万元；其中，在康养领域的消费人均消费增速近年来均在20%以上，目前已经成为我国老年人除日常消费外的第二大消费领域。

据赛迪顾问统计，2018年，我国养老市场规模为4.6万亿元，预计2021年将达到9.8万亿元。 根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》，预计到2030年，中国养老产业市场可达13万亿元。

不过，在业内人士看来，养老产业的发展并不算顺利。有业内人士向钛媒体指出，目前，行业尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司，并且养老产业作为一个涉及极广的新兴市场，有待进一步开发。我国养老机构供给的主体是公办养老机构，其他形式的养老机构供给主体发展不充分，床位数供给量小，不能填补公办养老机构留下的供给缺口。

万科集团高级副总裁刘肖在今年8月接受媒体采访时便提到，当下养老业务并未到规模化的时机：“首先人口结构性拐点还没到来，活跃长者的活跃期在变长，进入万科养老社区的平均年龄在75到85岁之间，中国实际上需要养老的刚性人群比想象中的年龄大，但如果按照机构养老的年龄看，实际上还没进入人口拐点时代；第二，产品和服务在社会上达到一定的规范水平，比如产品的标准化，服务的标准化，还有行业的自律；第三则与政策和社会生态的成熟度有关，比如大家对风险的认识，一个行业要成熟，对各种风险是要有定价的，当下的中国还缺乏公众和社会理解的风险定价，特别是大规模小概率事件。”

“整个社会和行业还有很多痛点，比如养老的服务标准没有形成，定价机制也没有形成，越大品牌的企业做养老业务越担心风险。”刘肖判断，养老行业的黄金时代还远没有到来，需要十年甚至二十年才能走向成熟。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向钛媒体分析称，从瓶颈来看，养老有需求但是供给跟不上。实际上养老的问题是一个综合性的社会问题，但是到目前为止，在地产领域的各类服务和配套都没有跟上，部分养老地产项目也缺乏复制性，大城市的养老地产项目还是不多，很多过于郊区，实际上造成需求和供给成为平行线，交叉点比较少。

此外，根据赛迪顾问与中国经营报联合发布的《2019中国养老产业发展白皮书 》，行业痛点还包括医疗属性缺失、人才招引难的问题。一方面，目前大部分产品和服务更偏重于护理功能，如何让医疗和养老更好的结合，如何使医疗资源更好地下沉，实现医疗资源的流动性、适用性，解决医生、护士的服务限制，如何解决医疗服务支付端困境，解决支付在医保、长护险、个人支付三个分流口的分配问题成为解决现有养老问题的发展重点。

另一方面，养老人才是支持产业发展的重要基础，但目前我国养老专业化人才严重匮乏，面临招人难、留人难、发展难的困境。其背后的宏观原因是我国劳动人口红利的下降， 但社会地位低、养老服务培养体系不全面、职业发展空间有限仍然是养老人才供给不足的主要原因。 

最后，人们的养老观念仍需转变。如今的养老结构还是以居家养老为主，老年人及其子女普遍认为入住养老院是一种“没面子”、“儿女不孝”的表现。在这样的观念之下，养老产业的商业化尝试还只能是小众化市场，率先进入这个行业的企业，都将经历艰难的探索与反复。

不过，有关部门对此始终十分重视。今年10月，北京市民政局和住建委共同试点推出的全国首个共有产权养老试点项目正式亮相，该项目由养老企业与购房者分别拥有不同份额的产权，将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起，可以为入住的老人提供24小时的养老服务。为防止炒房，入住人必须为年满60周岁以上的老年人，保证项目中的房屋均为真正的老人服务。

“这有助于此类养老地产业务的积极发展，类似产品既有助于投资者积极投入资金，也防范此类项目被沦为简单的炒房的项目，所以具有积极的作用。”严跃进认为。

近日，北京市民政局《关于加快推进养老服务发展的实施方案（征求意见稿）》向社会公开征求意见。该方案指出，到2022年，每个区至少建成一所区级公办养老机构和一所三星级特困供养设施，建成街道（乡镇）养老照料中心不少于350家。此外，征求意见稿还提出，对有意愿入住养老机构的经济困难失能老年人，将按照一定标准确保其住得起养老机构。

房企布局：万科、保利、远洋等各有特色

有关部门在“亲力亲为”之外，也在不断吸收社会机构的力量。2013年，政府将养老地块纳入供应计划，对养老设施给予财政补贴，养老地产元年开启，养老产业正式进入市场化竞争。到目前为止，跨界养老产业的企业主要有四类——医疗企业、地产企业、保险企业及科技企业。其中，地产企业占比最大，这主要是由于以养老为主题的产业地产区别于普通的养老产品和服务提供商，具备更强的资金运作和产业配套能力，及整体布局养老服务方案的优势。

在整个养老体系中，养老服务、养老用品、养老地产、养老金融业作为支出产业，有着举足轻重的作用。而养老地产及养老服务两大产业，则为房地产企业进入养老产业最常见、最合适的切入点。在2015年底时，布局进入养老地产的房地产企业已有80余家，其中百强企业有23家。但经过若干年的竞争，其中大部分被淘汰。

目前，万科、保利、远洋、恒大、绿城、碧桂园、华润、绿地、首创、万达等企业，仍加速在一、二线城市及发达地区布局，并各自摸索出了适合自己的模式路径。

在众多企业中，万科可以说是对养老产业重视程度最高的。2017年3月，董事长郁亮曾公开表态：“在我退休前，我一定要把万科养老业务做好了再离开!”今年8月，万科2019年中期业绩推介会上，首席执行官、总裁祝九胜亦称，做养老业务的目的是围绕城市发展、客户需求，构筑万科的第二条增长曲线，可以说是万科的“三次创业”。未来，万科将着重布局“老人基数高、人居可支配收入高、医疗水平高”的“三高”城市，奠定自身的养老产业全国部署格局。

万科从2006年便开始研究养老产业，提出了“邻里式养老”的概念，注重老年人的社交需求，主打“老年公寓+护理院”结合的医养模式，两大产品线分别为营造睦邻友好关系的随园和突出专业护理能力的怡园。截至2018年，万科布局了15 个城市，170个养老项目中带床位项目约50个，无床位的日照/居家服务中心约120个，无床位的大部分集中在浙苏两省。

不过，万科的养老虽然服务模式已经基本确定，但商业模式仍在摸索。2017年3月，郁亮曾在万科业绩会上坦言：“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”直至2018年6月，郁亮仍称，万科在养老业务没有找到合适的模式，或许摸索清楚以后才可以有突破，万科会花很大精力去研究。

今年8月，万科集团高级副总裁刘肖接受媒体采访时表示：“养老对万科是有战略意义的，在客户层面，如果我们不做针对客户全生命周期的产品，是不完整的，而且养老是一个清晰的万亿市场和千亿企业的生意，在行业里跟万科有同样规模的不是很多，不管是客户层面还是战略层面，这些是不会变的。”

保利则是投入资源最多、布局最全面的一家。2012年，保利开始全面布局养老产业，提出了“居家养老、社区养老、机构养老”三位一体的模式以及“产业链的资源整合者”的最终战略目标。旗下主要有机构型养老品牌“和熹会”以及社区居家型养老品牌“和悦会”，采取连锁化运营的方式，专注内生力构建，向产业链上下游延伸整合资源。

在产业链上游的资金端，保利与中国太平保险有限公司联合打造股权投资基金，还以养老公寓作为底层资产于2017年成功发行了国内首单租赁住房REITs，解决了资金成本问题；在产业链中游的适老用品端，通过成立老年用品公司保利和品，以及通过创投公司专业投资科技产品，获取丰富现金流；在产业链下游的运营端，保利通过与安平管理投资有限公司合作获取专业养老介护服务能力，并衍生出了保利养老本身的项目运营管理、人才培训和策划咨询领域的能力。

目前，保利在全国已落地养老机构7家，布局多个微型社区养老机构，覆盖华北、华东、华南、西南等区域的重点城市；完成200多个旧社区室外区域的适老化改造，实现新项目适老化设计的全覆盖；连续五届举办国内规模最大、专业性最强的老龄产业博览会——中国国际老龄产业博览会；连续三年承办世界第三大、中国最大的福祉及康复博览会——中国国际福祉博览会。

保利规划用5年时间，在50个城市筹建80-100家和熹会；社区居家养老方面，则在未来3年时间，在30个核心城市筹建300家和熹健康生活馆，包括30家旗舰店和270家体验店。未来，保利预计在固定资产与运营资金方面投入50亿-60亿元。

保利将养老的盈利模式定位为微利，目前的盈利部分则来自于：居家养老提供适老化设计和上门养老增值服务收取的费用；社区养老通过提供健康生活馆商品和服务收取有偿服务费，以及机构养老收取的月租金与专业服务费。

此外，远洋深耕于高端失智照护服务，在该细分领域有着国内首屈一指的品牌影响力；恒大推出“恒大养生谷”，首创“租、购、旅”会员机制，将医疗保险、预防、医疗、康养融为一体，引发业界热议；最早涉足养老产业的绿城于2007年在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓，同时配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套，逐渐探索出“学院式养老”的独特路径，2013年7月开盘的乌镇雅园，前期2000多套养老公寓和别墅产品全面售罄，售价还上涨了50%，其中小高层，均价在24000元/平方米，而其物业费3.5元/平方米/月。

虽然，地产企业对养老产业的动作频繁，但由于养老地产投入大、投资期长、周转慢、运营风险高，且高端养老地产项目已经趋近于饱和，而盈利模式却仍不清晰，大多数项目仍处于微利甚至亏损状态，企业的布局并不算顺利。甚至有一些开发商打着养老的名堂圈地、卖楼甚至集资，造成行业乱象。

“养老地产实际上也存在住宅化的倾向，部分项目难以形成较大的氛围，没有限制住房认购的人员，或者和旅游地产混杂在一起，导致认购者多为投资投机客，而不是老年群体，这也是绿城、万科等房地产企业比较困惑的地方，也会使得很多项目的营销人员也会调整营销策略，最终直接和普通的住宅项目营销口径都是一致了。这样就使得此类养老地产项目不伦不类，也偏离了养老地产的开发和经营政策。类似情况预计后续也需要监管部门系统梳理养老地产的业务，进行部分问题的系统查处。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向钛媒体分析道。

他还指出，从实际情况看，此类养老产业的发展关键是要和地方政府做谈判，地方政府如果认可品牌，在用地等方面会有优惠；后续房企需要不断创新产品模式，这样资金容易进来，入住率也会提高。“有一点是值得关注的，就是养老地产背后的需求，其支付能力是在提高的，尤其是在生活水平提高等情况下，老年人支付的能力会提高。所以对于此类问题，关键要通过产品去挖掘此类需求。”

他建议，国外市场提到的老年人和小孩子互动，也是养老地产可以考虑的一个内容；包括社区周边形成健身房而不是医院等，其实也是符合老年人现在一些新的需求；另外养老地产不能过于追求宁静优雅等概念，要关注新一代老年人的需求，最典型的，现在部分中老年人有跳广场舞的习惯，而不是像很多开发商那样所谓需要配备医疗住房等概念，类似需求就决定业态也要与时俱进，服务方面也需要积极配置，包括养生等内容。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）

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