万科谋求战略转型，长租公寓冲击了谁？

　　万科-西九驿试水“用租金抵房款”

11月16日，“基金庄正”新浪微博爆料：万科转型战略发布会，将实行先租后买，租金可抵房款。”

根据微博内容：万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。万科太狠了！彻底不让小开发商活！小伙伴地产公司全体倒闭的节奏！。血洗市场。万科至少应准备5000亿元现金血拼。

《钛媒体》记者联系了万科总部，万科集团给予了以下回复：

 一、近期重庆万科在开展西九项目万科驿（长租公寓）业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式，其主要内容包括：对于成功申请“西九•万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九•万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。重庆西九项目希望通过这种方式，为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。

二、目前万科各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。万科集团对各地公司推广新业务时的采用的具体举措，鼓励其结合本地具体情况进行创新。集团鼓励各地公司之间交流经验、相互借鉴，但也容许差异性的存在。

三、上述做法，体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。但客户租赁的公寓，和未来购买的住宅，是两类不同的产品；因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。我们不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。

万科集团的回复，把长租公寓业务作为协同，显然是出于万科转型新战略的总体考虑，但我们认为，它影响的，不仅是市场上的一手房销售，还有存量房的租赁市场。

一、2015年万科长租公寓迅速扩张。

万科新战略里有8大触角，分别是：万科家、万科云、万科驿、万科派、万科塾、万科广场、万科里和万科悦，涉及即售业务、长租公寓、教育营地、产业办公、物流业务、海外业务、社区商业、度假养老、医疗介护等9大类别的新业务。

其实，万科去年年底就确定了长租公寓项目。据公开资料，万科在上海的首个长租公寓Vcom位于嘉定安亭，有293间单元，针对18岁～40岁的城市青年群体，开发商统一装修，独立管理，月租金在5000元；计划于12月31日开业。

除了安亭项目，万科在上海已经启动四个长租公寓，其中七宝国际店，将于2017年开业；国创中心店预计2016年6月开业；位于张江的翡翠公园店预计2016年10月开业。

从全国范围看，万科在广州、厦门、西安、重庆等多个城市10余个长租公寓项目已开业。重庆的“西九·万科驿”其实仅是万科长租公寓的又一个缩影而已。预计2017年将提供15万间租赁公寓，主要类型为6个月以上租期为主的中长期租赁服务。

二、与住宅销售联动的营销方式，表明万科已经摆脱了过去传统的思维方式，开始构建以房子为核心的产业链条。在这个产业链条上，租与售仅仅是开端。因为，上海万科的Vcom公寓，就采用智能化管理，伙伴式服务；其采用手机服务终端的设置，让租户实时查看房屋信息、合同账单，并且缴交租金、水电费等各项费用，还可以线上报修、预约保洁、报名参加活动等。每间店设置店长和客服岗位，他们为租户解决大小事情，策划组织活动。这些远远超出了单纯的买卖与租赁的范围，图谋显然深远。

三、当前万科采用自有资金发展租赁公寓，主要是为了做品牌，建立市场认可。这一模式，前期投资大，单靠租金，短期很难实现盈利。但一旦品牌获得市场认可，就可以采用管理输出的模式，大规模发展租赁市场。甚至在未来为政府建设、管理人才公寓及租赁型住房，为产业园区建设、管理员工宿舍及高管公寓等。而探索存量资产市场，从闲置空置资产到村镇集体资产、到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。（本文首发钛媒体）