物流地产发展

近年来， 物流地产 市场需求稳健增长，引发各种势力涌入，行业格局由此改变。在一系列促进物流业发展的政策推动下，在资本的助力下，领先企业不断扩大网络规模，并借助先进技术实现服务升级，以获得更大的竞争优势。物流地产行业在迎来良好发展机遇的同时，也掀起新一轮 变革 浪潮。 

房地产行业迎来拐点，房企纷纷更名“去地产”，不少企业转型产业地产，其中万科发力 物流地产 。据悉，物流地产是产业地产的分支。随着电商在中国的快速发展，物流地产正在迅速成为新一轮的投资热点。万科欲打造全球第一的物流地产服务商。物流地产有极大的发展空间，颇受资本喜爱，但同时也面临发展瓶颈。

物流地产 在我国的发展方兴未艾，但市场份额已经较为集中。行业中轻资产和重资产两大策略在万科旗下的普洛斯和万纬身上得到了体现。成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的

物流地产 为客户提供物流基础设施开发和相配套的专业物业管理服务，属于工业地产领域一个垂直的细分领域。 尽管物流地产是房地产行业的细分领域，但又区别于传统的住宅开发，物流地产是一个更加精细化的业务，涵盖了从设计-建设-采购-招商-资金运营-物业管理等完整的开发经营链条。 上世纪80年代，伴

1  行业：缺口巨大增幅放缓 物流地产 概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，是根据 物流 企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。 （1）市场供需缺口仍然巨大从整体而言，

● 从价值链看物流地产：核心三要素为“地、人、钱”● 物流地产在拿地和实现盈利的环节有其自身特征，可概括为：拿地难度大、网络化布局、开发模式灵活、后端参与管理、产业链条长及金融属性较强。 ●  物流地产 价值增长的核心环节在于其拿地、开发运营和资金周转上，其对应的生产要素则为“土地、人（管理）、

【编者按】电商发展，物流兴起，二者衔接紧密。本文作者通过分析近几年物流地产发展以及市场情况，对2017年做了前景分析。首先，电商增速放缓，消费升级是促使其增长的根本动力；其次，一线城市物流用地将持续紧张；在仓库租金方面，因供需不平衡，导致在2017年大部分城市租金增速将放缓。本文发自“物流沙龙”，作者：CBRE世邦魏理