走心的物业APP竞品分析：传统企业如何发力社区O2O？

本竞品分析文档为节选部分，本文总约15000字，泛读时间需要11分钟。

一． 产品概况

1、 产品简介

（1）关于本份竞品分析的目的

物业行业一直不为大众所关注，人们多认为其无非就是收取物业费、保安保洁维修等，是不为主流人士所看重的劳动密集型服务业。但近年来，随着人们对小区生活品质的提升、物管常识的不断普及、互联网的渗透以及物业企业本身的转型，众多物业企业已经开始寻求新的突破点，借助互联网和新兴科技的力量寻求新的转型之路。

不少规模较大的传统物业企业更是开始布局社区O2O市场，都有在互联网端开始发力，也都有自身的互联网产品。但由于各家企业入局时间先后、资本实力、互联网经验、社区项目差别较大等等原因各自发展有很大不同。本份文档希望从分析多家物业企业的互联网产品发展情况的角度出发，来借以观察近年来物业企业做社区O2O的实际情况，并通过对比分析观察出各自可以借鉴的优缺点。

（2）关于三款产品的选择

以上三家公司是整个物业行业内，起步比较早地涉足并开发互联网产品APP的代表企业，在行业内也都有一定的知名度和用户数；三家公司也都有一定的物业背景，都不同程度上拥有自己的物业在管项目。同时三款产品都是以服务社区为导向，以小区业主为主要用户的应用，故以此三家作为本竞品分析的主要研究对象。

（3）关于三款产品的起步

三款产品起步时间实际相差不大，从应用商店的APP发布时间来看，【住这儿】和【彩之云】要早于其他两款应用一年。从产品迭代效率看，【住这儿】处于较快一类，每年平均更新版本数有13次，且截至到9月，【住这儿】今年的版本迭代次数已达14次；而【彩之云】则明显处于较慢的一类，平均每年版本更新数只有6次，截止到目前今年的版本次数有8次；而【千丁】年平均迭代数为9次，截至到今年的更新数也是7次,。但总体上三个产品的迭代效率都在提升，说明三家企业都在发力进行产品的研发，日后的产品迭代效率都应该会有较大提升。

（4）关于三款产品的slogan

Slogan 很多时候可以反映一个产品的核心功能以及产品定位。三款产品的宣传口号中都直接出现“社区”的字眼。

【住这儿】“为社区公共权益而生”简单直观，直接挂靠其物业属性，突出“公共”功能，重视整个社区的建设，这和前几年其提倡的“三菜一汤”有共通点（目前三菜一汤的说法已被“7+3”的所替代“7”包括便利店、药店、水果店、干洗店、早餐店、蛋糕店、美发，“3”指的是社区超市、健身会所、儿童娱乐及教育），但联想到万科的物业绝大多数仍是其自有项目，故这个口号并不特别适用于其市场化所运营的非自身开发的项目；

龙湖【千丁】和万科【住这儿】本身都是具备雄厚资本实力的开发商，“点亮社区的精灵”虽然背后也隐藏着社区生态的梦想，但更多地仍是依托于自身开发的楼盘而设计， 物业从属于房地产；

【彩之云】突出“家”的属性，从社区生态的着眼点落到以户以家庭为单位的服务理念，“做到家”，突出一种趋势，可以理解为把原有社区O2O“到店服务”转变成“到家消费”的服务升级，有些进一步拉近物业和业主距离的感觉。

2、下载量

从以上下载量（并一定真实）来看，三款产品数据相别很大，甚至是量级的差别。

【住这儿】明显处于第一梯队，单就安卓市场下载量已经超500万，体量远高于其他三者，但其日下载量差异也很大，有时高达15万，有时低至4000，想必后面可能有运营活动的推动或者在应用推广渠道上有周期性动作，当然也不排除买粉等数据造假。

从日均下载量来看，【住这儿】（安卓）近3万，增长迅速，远高于【彩之云】，其背后除了正常运营推广外，万科的品牌号召力也应起到很大助推作用，仍旧是口碑效应的力量很大；

【千丁】的下载数据仅次于【住这儿】，就增速来看也呈现不断上升的趋势，其产品发展前景可预期较好；

【彩之云】的数据则明显弱于以上两者，而且增速也很慢，可窥见已经上线4年的【彩之云】这款产品运营和推广的并不理想，被同时期的【住这儿】远远甩在后面，上文提到的产品版本的迭代效率也很慢，可推断【彩之云】在走下坡路，其产品发展节奏正在放缓。

3、搜索指数

上图指的是从酷传获取到的三类产品在iOS中相关关键词的搜索指数。数值越大，代表搜索热度越高，搜索次数越多。

【住这儿】强相关性搜索关键词为万科物业、助这儿、万科社区、第五空间文学、小睿等。万科物业和万科社区好理解，用户出于对万科品牌的认可，搜寻万科的关键词，继而了解【住这儿】这款产品。助这儿其实是“【住这儿】”的员工使用版本，万科开发了类似美团的用户终端和商家终端的两个版本，供不同用途使用，在此可以看出万科的确投入了很大的资源来进行产品研发，同时也一定为整合线下资源，如物业管理处、周边商家等进行了大量的工作，这相信在以后的蓄力中发挥重要作用。

而第五空间文学就难以理解，本来是一个知名小说阅读网站，但调查发现才是【住这儿】的开发公司是万科第五空间，是万科子公司的产品。据悉，万科第五空间为独立运营的公司，全权负责产品开发和运营，脱离母公司有较大的决策权；小睿则是万科的物业服务“睿服务”的代称，这此进行了IP形象的处理，说明在运营中万科物业中注重了服务的IP品牌化形象塑造。

【彩之云】的强相关性关键词为彩生活物业、彩云之南、中住彩之云、社区服务网等。彩生活物业可以理解为在彩生活的物业项目中，有推广过【彩之云】APP的可能性，业主浏览广告，继续搜索；而彩云之南这个词本身是知名歌曲，可能与【彩之云】用词重复，构成了模糊搜索；中住【彩之云】也是一款APP，巧合的也是一家江苏物业公司研发的APP，有中住彩生活和中住【彩之云】，想必可能股权合作的公司；社区服务网这个词出现的有点尴尬，怀疑是进行了搜索优化，带有社区属性。但这个词却提供了一种运营渠道，目前虽然PC端的流量大不如从前，但网站上却还存在众多区域社区服务网、社区业主论坛、小区贴吧等等，这些资源是可以利用起来的，作为APP推广的补充渠道，为APP进行引流。

【千丁】的强相关性关键词为千丁管家、千丁互联、爱生活O2O、千丁小区、社区O2O等。千丁管家来源于龙湖地产的物业管家制度，这在比较优秀的物业公司中都有此职务配备；千丁互联其实是千丁的全称，千丁有意建设社区生态，让社区人与物相连、物与物相连；而搜索爱生活O2O和社区O2O靠前的关键词也可以找到千丁，可能是千丁运营团队对020、社区等强属性词做了优化。

左图数据来源于小程序微信指数，指的是在整个微信内的关键词搜索指数。依旧是【住这儿】远远领先于其他APP，较为稳定；同样，【千丁】仅次于【住这儿】，这个和下载量的数据是匹配的。

二、行业分析

1、行业现状

（1）本地生活 O2O 发展状况

以上资料来源于艾瑞咨询的官方报告，人家看起来显得很专业，所以偷用一下啦。物业公司做社区增值服务，也就是算作是切入本地生活 O2O 这行了呢。上图主要介绍了O2O 行业的几个发展阶段，与其说是行业发展阶段，还不如说是大浪淘沙，前浪被后浪拍死在沙滩上的过程。

物业公司做非传统的物业增值服务也兴起于 2014 年前后，那时也是整个 O2O活动风头正盛的时候。许多物业企业都开始布局，像万科、彩生活、碧桂园、恒大等。但是到了2016 年，资本转冷，大量实力不足的企业被淘汰。但是整个行业仍旧被密切关注，新的玩家不断涌现，并入局。

艾瑞数据显示，本地生活 O2O 市场快速发展，市场规模迅速攀升， 2016 年行业整体市场规模已超 7000 亿，延续了数年 40%以 上的高增长态势。但截至 2016 年底，O2O 在整个本地生活市场中的渗透率仍 不足 10%，处于较低水平，对于大部分厂商而言，市场拓展期远未结束。

所以说，本地生活 O2O 是个难啃的肉，博主以为 BAT 都没有直接来做这一块，不是看不到商机而是在考虑投资回报率吧。行业也有人唱衰本地生活 O2O，认为这种模式看不到未来，即使有盈利模式也都是蝇头微利，不足挂齿。

博主以为大佬说的都是对的，但是之前创业者做社区服务这块，无论布局多么完善，都一直有个组织被忽略，那就是物业公司，要知道物业公司可是看管社区入口的，管房管车管人管物，除了政府和开发商的事，小区物业基本都能触及到，要是这个群体没有被突破，那么说是否能真正深入到业主做服务，还是值得商榷的吧。

（2） 本地生活 O2O 产业链图谱

上图来源于艾瑞的分析报告，本图谱里将本地生活O2O主体市场分为到家和到店两种模式。到店分为综合类（如业界大佬级产品美团、口碑等）和垂直类（如明星级产品 猫眼电影、跟谁学等）；到家分为综合服务平台（如58到家、国安社区等）、垂直服务平台（如e袋洗、美家帮等）以及社区物业服务平台（如万科物业、彩生活、长城物业等）。

博主认为这种归类模式还算是比较合适的，毕竟整个O2O市场规模巨大，各种平台级产品、垂直类产品以及本地特色类产品众多，纷繁复杂，到家和到店两大模式可以说是言简意赅地将不同企业/产品进行场景化分类，有利于从服务场景的角度来提出不同的运营方案。同时，此表中的“到家模式下”社区物业服务平台的提法也是近年来物业企业涉足社区O2O的证明，这种物业转型已经初见成效，并逐渐成为一种市场趋势，很值得关注。

2、企业分析

（1）企业简介

【住这儿】：住这儿的开发公司为深圳第五空间，是由这个公司独立运营的，估计和万科物业集团脱不开关系。截至 2016 年 8 月，万科物业已布局中国 65 个最具发展潜力的大中城市，服务项目共计超过 1200 个，在管资产突破 4.61 万亿元,在职员工人数约 4.8 万名。万科物业在 2017 年由中国指数研究院和中国房地产 TOP10 研究组的发布的物业百强榜中名列第一。

【千丁】: 谈到千丁就会说到龙湖地产和龙湖物业，知乎上有一篇文章关于千丁所属公司和龙湖之间的故事，博主感觉背后的门道不简单，多是资本力量再运作，不得而知。官网上简介是：北京千丁互联科技有限公司成立于 2014 年 3 月，是一家立足于居民社区，通过移动互联、大数据统计等创新技术，为物业企业、服务提供商以及社区居民提供优质解决方案的提供商。龙湖物业在 2017 年由中国指数研究院和中国房地产 TOP10 研究组的发布的物业百强榜中名列第十。

【彩之云】：彩之云是彩生活物业服务集团的互联网产品。深圳市彩生活服务集团有限公司（彩生活服务集团）于 2008 年元月正式组建，前身为深圳市花样年物业管理有限公司，成立于 20 02 年 6 月 18 日。总部设于深圳，是花样年集团（中国）有限公司控股企业，是一家集物业服务、酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。彩生活物业在 2017 年由中国指数研究院和中国房地产 TOP10 研究组的发布的物业百强榜中名列第七。

（2）关键词图谱

“需求图谱”指的是用户在搜索该词的前后的搜索行为变化中表现出来的相关检索词需求。（注：此处因为三个APP名称在百度数据库的检索量都过低，无数据显示，故用企业名称替代，可做参考）

《万科物业》强相关性的有万科物业真有那么好吗、绿城物业、长城物业以及其他物业公司，可见同长城物业一样，用户主要仍是关注各个竞争对手的评价，更注重对万科物业服务的搜索，更为关注这一点。这也是符合实际情况的，万科自有物业项目的服务质量还是很不错的。

《彩生活》强相关性的有彩之云、物业、彩生活物业真的很差吗、服务平台、系统等，从关键词可看出彩生活更为注重系统建设这一块，企业OA上榜频次较高，作为上市物业公司，系统化建设这一块有亮点，但戏剧的是与“万科物业有那么好”形成鲜明对比，可见基础物业这一块做的并不是很完善。

《龙湖物业》强相关性的有龙湖地产、万科（物业）、长城物业、龙湖物业怎么样等，用户关注的点仍旧是物业服务及其竞争对手的情况，同时也关注龙湖的自有地产，毕竟物业是依托于其自有开发的项目。

（3）指数概况和趋势

从搜索指数的整体趋势上看（上表为2014年至今的数据），万科物业绝大多数处于最高位置，其在百度指数中的搜索指数接近于龙湖物业的3倍，接近于彩生活物业的2倍。数据虽有周期性波动，但总体上趋于上升状态，关注量连年递增。

彩生活之所以从2014才陆续有数据并呈现一个超大拐点，主要是因为彩生活在2014年6月登陆港股，成为“物业第一股”，引发了行业的话题，也正是从这一年，包括万科、碧桂园、富力等房产表达了分拆物业事业的想法，也走独立上市的资本道路，可以说彩生活的上市为整个行业的出路指出了一个光明的方向，不至于落后于互联网时代，抓紧转型。

最后，龙湖数据的数据是三家企业的关注度最低的，可能龙湖的主要事业仍是地产，地产有强力对手需要竞争，物业这块自然就没有太多的投入资源，但从数据上看，有缓慢上升的趋势。以上数据其实也就清晰的展现了三家企业的发展状态。

从媒体指数看，这里的彩生活引发的媒体关注最多，无疑是上市后带来的品牌曝光，但随之媒体指数也是一再下降，一度出现最低值。而万科的媒体指数比较稳定，不定期会有几个高点，这和当期的物业新闻相关，也可见万科物业在整个行业的地位。龙湖物业则基本没有太多媒介指数，鲜有媒体关注。当然这也和整个物业行业环境有关系，不像互联网行业，物业本就属于比较传统的，不怎么引发舆论和媒体追逐。

三、用户画像

1、年龄性别

三款产品的男性都高于女性用户，物业属性的产品毕竟不像购物或者社交产品，对广大女同胞产生吸引力。同时，对于这三款产品的绝大多数功能，都需要绑定房产，而拥有绑定房产这种事情还是男性办的多一点，毕竟这个社会就是男性要有房 。但是话说回来，一个平台拥有更多的女性对平台来说只会更有益处。因为女性的购买欲望更强烈，表达的欲望也更为强烈，容易产生更多话题，所谓只要抓住了女性的需求就抓住了男性的需求，在这一点上，【住这儿】的女性用户更多一些，希望能好好利用。

从年龄层面上讲，24岁以下用户偏少，而这个年龄层段多是像社交、游戏、购物网站的主力，也大多数为学生阶级，自然也就对物业服务不怎么关注；年龄层段最多的是31-40岁之间，毕业多年后要买房了嘛，要不谁和他过日子？自然也就成为物业类产品的主要用户，这类用户对互联网的感知不像年轻用户那么强烈，群体也不像年轻用户有冲动消费的倾向，理性多于感性，不是太好忽悠。同时，他们因为收入稳定，更加追求有品质的生活，对于产品的体验也更加严苛，对于这类人群的心理研究是很重要的一个课题。

2、地域分布

三款产品的用户在地域分布相差还是挺大的，分析其原因，主要还是产品在推广的时候，更多地针对于各家公司自有的物业项目，自行管理的物业项目在哪里，用户自然就分布在哪里了。比如【住这儿】（万科）和【彩之云】（彩生活）的房产项目基本都分布在超一线和一线城市等发达城市，其他落后的城市项目就相对少些。

这里多说一句，不同于应用市场上绝大多数产品，物业类产品之所以显得小众些，用户基数低，主要也是因为这个原因，一来产品的目标用户必须是本物业下的业主，人群难以自发扩散；二来用户转移成本很高，想换产品?对不起，想换产品小区就得换物业了，这个就没那么简单了，所以说要不你干脆不用，要不你就受着吧。

3、消费偏好

消费偏好这类数据其实也很有意思，这个和上述的地域分布是相对应的，一线发达城市的消费力自然高于非发达城市。【千丁】和彩生活的高端消费者最多，高端品牌的消费力也最强；【千丁】和【住这儿】的中等消费者最多，这个层级的消费者人数是最多的，是基数广大的都市白领，这些人虽然不对奢侈品牌高端品牌趋之若鹜，但是也在意生活的品质，愿意平台提供较好的时尚品牌。也是因为这类受众群体的特殊偏好， 这两年网易严选风头旺盛，淘宝也不得不推出淘宝心选来予以遏制。

4、应用偏好

上图数据来源于大数据网站TalkingData， 应用偏好指的是安装此应用的活跃用户对其他某类应用的偏好倾向，字体越大，倾向越强。从上图关键词来看，各类应用都有涉及，主要分布在生活服务类、网购类、社交类、影音类出现、理财等等。这可证明社区生活的多样化，也就是本地生活O20市场的经久不衰，一批倒下去另外一批又会起来，都想切入社区生活这个巨大的蓝海市场，因为存在本地属性的天然壁垒，BAT等巨头并不是很容易切入，或者说不愿意去投入心思来做社区服务（值得注意的是：近几年巨头也有切入这块细分市场的趋势，天猫京东都逐渐在社区布局，开设线下店）。

上图也有几个不一样的点，像房产只出现在【住这儿】，万科不愧是地产的巨头；而【千丁】的网购偏好较强，这在APP里也可以窥探，【千丁】的商品品类最全，推测商品SKU也最多，感觉上社商做得相对不错；彩生活的金融理财相对来说较高，可以解释的原因是，彩生活是三个APP中唯一开始涉足金融的产品，在APP里有金融产品售卖，到底是上市公司，对金融很重视，至于是否合适就仁者见仁，智者见智了。

三、功能分析

1、基本功能

基本功能是用户最为关注的需求，也能投射出不同产品的定位。功能多样，但绝大多数都有重叠。

具体看上表功能分布，不多说。

2、核心功能对比

注：该评分主观因素较多，但也依据该产品对此功能的重视程度、功能本身完善程度、用户体验等综合评定。

• 物业功能： 三款产品对基础物业功能的重视程度不同，万科的物业功能之所以给的较低，是因为首页位置物业的功能隐藏地较深，产品做了一个隐藏交互，只有点开下拉才能看到基础物业服务，这个问题起初是困惑我的，但是切换不同的小区后，还是发现了里面的道道，万科注重个性化，技术实力也很强，这里不同的小区是匹配不同的物业功能的，比如有的小区APP开门所需要的硬件设施开通了，才会在APP里显示，而没开通就不会出现此功能；再比如，有的小区开通了送水业务，就会显示，尚未开通的就不会显示。所以这个下拉的按钮就可以理解了，应该是一个触发，以让后台系统识别出不同小区已经开通的服务功能，相比较其他APP的用户体验，这个很好。
• 社交功能： 从产品对此功能的重视程度看，【住这儿】和【千丁】这两强对社交板块都较为重视，【千丁】用了一个一级页面给社交，这里面包括邻里互动、社区新闻、精选话题、百科以及群聊；而【住这儿】也有专属一级社交页面，包括邻里分享、闲置物品、议事厅、邻里互助、社区活动等，同时在首页位置也有邻里分享板块，再加上板块实用性和流畅度上，【住这儿】更胜一筹；【彩之云】虽然也有社交，但完全就是抄袭朋友圈这种了，抄也就抄了，比较看起来是可以拉近用户距离的，但体验和功能上却不敢恭维
• 电商功能： 上文提到【千丁】对电商这块的布局是最明晰的，商品分类和SKU数目都应该是领先的，【住这儿】其次跟上，相差不是太多；【彩之云】的电商感觉上是做得不错的，但分数低是因为他电商入口藏着太深了，京东精选、全球购，周边商铺都有，还有专属商城等，这些就都可惜了，当然体验上也很不友好。
• 创新功能： 【住这儿】”友邻计划”这个版块应该说是一个创新点，购买就能增加小区公共基金~，这以公共权益的名义来卖货很溜，这也和其slogan挺搭，不管成不成，谋福利的事情值得点赞。当然，这个做大了会不会构成非法集资就无从晓得啦~同时，阳光物业的评价机制以及市集的概念都算做是创新，而【千丁】的创新主要集中在社交板块；【彩之云】创新集中在运营的玩法，如饭票和业主专享卡等。

综合来说，【住这儿】是一个有特殊想法和创新力的万人迷，【千丁】是一个品学兼优的三好学生，【彩之云】是个有良好家庭基因但有堕落倾向的后进生。

3、部分功能测试

（1）物业功能

这里本来是本份竞品分析报告极为重要的一点了，但却也是最为棘手的一点，为什么这么说呢？因为体验这些物业功能需要业主绑定房产， 进行业主身份证明或者是请业主邀请才行。然并卵，三个APP至少需要有三套房产，这个估计这辈子我是够不到了，估计这也是很少人做物业APP分析的原因。虽然整个流程体验不了，但部分功能还是可以简单说两句。

以下是以未绑定房产前提下使用“开门”功能的操作流程图，借此以演示三款APP绑定房产功能的产品逻辑。注： 以上流程均为该小区已经开通开门功能下的体验，由于线下硬件设施以及小区条件等问题，每个产品都有众多尚未开通此功能的小区，故上述流程也只是部分逻辑，可能存在逻辑不完整情况，这里只展示大致操作流程，作为参考；同时，问号“？”表示为无法继续操作。（演示以iOS系统为例）

从上图中看三个产品的逻辑还是相差挺大的，这里面有主观产品逻辑性优劣的问题，也有线下基础设施的问题。拿【千丁】来说，开通开门功能的小区还是比较多的，从【千丁】把开门功能放在下方导航栏中间就可以看到一二，想把这个做成一个主要功能甚至是一个流量入口，可以反映出其线下基础设施做的还是很不错的，绑定房屋的逻辑也相对完整，但是考虑的全面性和体验感还是不如【住这儿】。

【住这儿】注重用户体验，上文有提到想要使用基础物业功能需要下拉才能看到，以显示不同小区已经开通的功能，这点从用户体验上说，没有开通开门服务的小区就不给你出现此功能，省得影响用户体验。同时，绑定房屋的整个逻辑是三个产品中最完整的，多套房产、家属租户的角色都有涉及，还有以生成微信链接的方式来通知业主验证，也算是一个创新的点，这点后文作为创新功能的一点还将详细说明。

【彩之云】的逻辑相对简单一些，因为这里并，没有涉及太多绑定房屋的流畅，同时在申请开门的时候也有比较详细的说明，还是勉强过得去。

（2）购物功能

以下以买一桶油为目的下单购物车流程，且只展示下单后取消支付的结果（没钱到处下单）

【住这儿】

【千丁】

【彩之云】

以下从操作流畅度、商品分类、销售情况、模糊搜索、客服系统等角度分析购物功能。

操作流畅度： 购物时三款产品的打开时间都较慢，服务器响应时间都要长一点，毕竟没办法和电商网站比，只是三款产品中【千丁】的要稍微快一些。【住这儿】和【一应生活】都是一级入口，进入商城要更简单一些，而【千丁】不是集中在一个一级入口，而是进行了一个分类，有多个小入口，如首页导航栏的“商城”，中间位置“每日鲜”以及一级入口“服务”里面的“乐购商城”等，这种布局显得物业公司卖商品的味道不是那么突出，融入在服务特色中，个人感觉还不错。而【彩之云】就惨了，入口不明显，而且操作流程非常不人性化，购物车的逻辑也很难以理解，能解释的原因估计是电商这块是第三方做的，导致处处显得不协调，用起来很不舒服，而且受京东影响很大，框架逻辑估计是抄的京东，不过也没抄好。再补一刀，饭票的这个概念感觉回到大跃进大锅饭的时候…黑人脸…jpg。

商品搜索： 住这个没有像传统电商产品一样对商品类目进行细分，而是划分了几个栏目，如推荐商品、便利商品、每日惊喜、邻居一起来等（每日小区的栏目会不一样）。其中便宜商品都是一些家用常用商品，如饮用水、粮油等，可以实现最快30分钟送达；每日惊喜则是类似京东清单的模式，对同一类商品做了一个专题引导；而邻居一起来则是团购模式，两份就成团。这三个都比较有特色，而且不流于俗套，很值得借鉴；【千丁】则比较类似京东了，可以说很像，有对商品进行类目细分，当然也更多针对社区生活的常见商品，也有榜单和专题，感觉也很不错，符合用户消费习惯；而【彩之云】的就很无语了，首先是饭票的概念，其次像个电商产品一样分清了许多类目，甚至还卖汽车、私人定制等，以及引入了大量的第三方平台或者独立商家包括京东、环球精选、买金网、大兴汽车、胡想特卖等等，不仅导致用户体验很不好，还带来整个逻辑的混乱，估计产品经理自己都搞不明白吧。

模糊搜索： 对于做电商的产品，模糊搜索也是比较重要的一点，更何况三款产品目标用户的年龄偏高，这个可以算作是一个需求的，很可惜的是只有【千丁】有不太完善的模糊搜索，有时可以有时不可以，同时【千丁】还支持关键词提示，这个可以加分，就是说【千丁】的电商是三款中做的最好的嘛，用心做就会有出彩的地方。

销售情况： 因为销售情况依据不同小区定位而可能出现很大不同，我也不知道哪个小区卖的好，所以这里不多扯。只是从选取的样例小区中，【千丁】销售数基本能达到数十、数百这样，对于单一小区购物力来说，应该是不错；而【住这儿】也很可观，这个可以从友邻计划中可以窥探，每下单购物一件商品，所在小区的募集额就可以增加一笔，大多数都募集了万元以上，有的甚至数十万元，商品卖的应该也很不错。【彩之云】暂无从得知。

客服功能： 谈到客服功能，还是先给【千丁】个赞，因为也只有他可以做到像京东那样在线客服，测试了一下，客服及时度和友好度还不错，主要是个小姐姐666…. 同时，有的商品还支持七天无理由退货，厉害了。其他的三个都没有在线客服系统，【住这儿】有FAQ说明，算是意思了一下，别的就是400客服啦，这个是必有的。

其他： 【住这儿】的商品许多是由网易严选来提供的，所以品质上还不错；【千丁】里在商品详情页可以查看每家供应商的资质，同时订单评价做的也最好；【彩之云】有周边商铺的入驻，这个点可以继续挖掘，作为线上引流主方向；三款产品的SKU数目看上去都不是很多，都有待于完善。

（3）其他功能

注册登录： 【住这儿】不支持第三大平台登录，只能以手机号注册。但同时可通过扫描二维码的方式注册，估计这是为了给家属或者朋友间的注册提供更好的体验，简化注册流程。【住这儿】也提供了友好的游客模式；【千丁】可以支持微信登录，可以为注册减轻操作步骤，同时在注册时并不是用的常规图片验证码，而是只能通过电话语音验证码，同时【千丁】不注册登录也可以使用部分功能；【彩之云】也可以通过微信授权登录，同时【彩之云】也有一个功能亮点，这里竟然可以设置手势密码，估计是插足了金融产品，可能对账号安全性更加重视一些吧。

支付功能： 【住这儿】订单支付只有微信和银联，没有支付宝，可能是和微信签了什么协议吧，住这和微信应该有内部合作。【千丁】支付渠道就比较多，不仅有微信和支付宝，以及招商银行的一卡通产品，还有自己的专属账户，这点看【千丁】野心很大啊。彩生活就只有支付宝和微信了哦，估计是想反正也没多少人买就无所谓啦，意思意思；

分享功能： 【住这儿】多处都有分享功能，如将商品详情页以链接的方式分享到微信好友或者朋友圈，也可以将访客邀请和授权确认等以链接的方式分享给微信好友；【千丁】的分享渠道更多，可以分享到微信好友、朋友圈、QQ、空间、以及社区群组和复制链接。可分享文章资讯、商品详情、专题页等。【彩之云】尚未开发此功能。

物业评价： 【住这儿】首页有很明显的报事和管家服务评价，可在线进行满意度评价，以周为单位，同时很值得一提的事，【住这儿】不仅产品人性化，还注重团队成员的人性化管理，这个评价系统中有单独列出整个服务团队，可对单人进行评价，甚至可以赞赏以滋鼓励，很类似对美团外卖员的激励，这个有利于尊重整个物业服务团队，提升工作积极性，很好。【千丁】就不是很重视这块，只有首页导航卡有个管家电话，还只是400，这一点很烂。【彩之云】把首页很明显的位置给了客户管家，可以打400客服去联系专属管家，然后进行联系，比【千丁】有进步。

五、交互视觉设计

1、交互设计

三款软件的交互亮点还是比较少，没有太多创新性，主要还是简单的硬切、渐隐、滑动等效果。

• 【千丁】和【彩之云】在底部导航上叠加了返回顶部的操作，比如【千丁】的一级页面“社区”是被激活状态，然后往下翻再次点击“社区”即可返回顶部，最早看到这个设计是在知乎上，一个非常友好的操作。【千丁】的一级页面邻里也有这样的效果。
• 【千丁】在首页里的右下角放了一个返回顶部的按钮，还是比较传统，这种操作更多的是在PC端；【住这儿】在一级页面友邻市集里做了一彩色动态加载交互，【千丁】在加载等待时间里也做了一个飞着的蜜蜂的动态效果（匹配slogan）
• 【住这儿】和【千丁】在许多地方都做了很友好的用户操作指示，对于一些互联网产品不是很熟悉的业主用户来说，还是很有实际价值的，【千丁】在一级页面“服务”的右下角放置了一个400客服的电话按钮，以突出服务属性，也算不错。
• 【住这儿】的基础物业功能只有下拉后才能看到，这里做了一个隐藏的交互，同时，在社区的闲置物品里做了左右滑动的交互，感觉还不错，类似闲鱼的交互；还有在开门的时候是通过摇一摇这种方式，很好玩哇，有创新会玩。
• 【彩之云】尚没有看到突出的交互亮点，总体上算是空白。
• 在安卓版本里，【千丁】的开门功能还可以在手机桌面创建快捷方式，同时也支持清楚缓存这种非常讨好的操作。【千丁】未看的通知如系统通知、订单通知、留言通知会在首页下方已弹窗的形式出现，交互较有创新性。

2、视觉设计

【住这儿】

【千丁】

【彩之云】

（1）整体风格

【住这儿】整体设计风格整体性强，模块化设计，看起来层次分明（当然有些地方模块分类还是感觉比较乱，没有强逻辑性），是三款软件中设计风格中最独特的一个，这个版本是最近更新的大版本，其实之前的版本和这个相差很大，感觉像是一个白富美。

【千丁】设计有点类似美团，整体风格看上去也很不错，主要是白黄色，没有过多用其他颜色来渲染，给人的感觉像是一个文质彬彬的大家闺秀。

【彩之云】的UI设计明显不如前两者，整体看上去不那么舒服，页面功能丰富度之间不平衡。用色也显得不整齐，有些地方会感觉到违和，像是一个爱染发的非主流女生。

（2）排版设计

除了【彩之云】在排版设计上问题都不大，都比较紧凑。但【住这儿】的“首页”和“社区”页面排版显得有些乱，不好把握其核心功能点，不太符合正常的用户习惯。【彩之云】的中间的两个一级页面显得有些浪费，应付了事，又不是主做社交的软件，搞得和微信似的。

（3）icon设计

个人感觉【千丁】的icon看上去很精美也很走心，有简笔画的痕迹；【住这儿】很大地方都没有设计icon图标，直接用文字说明， 看上去总觉得缺点说什么；【彩之云】的icon显得有些大，看着不舒服、

六、运营分析

1、内容运营

这三款软件都不是属于内容性社区，而是偏向基于物业功能的增值服务平台，所以涉及内容这块很少或者说不太成熟，也就无从谈起内容生产者、消费者。

【住这儿】的内容主要是社区板块的用户UGC，基本是自发行为，基本没看到内容运营的痕迹，不过从产品框架上看，社区板块分得比较细，有邻里分享、闲置物品、议事厅、邻里互助、邻里分享等，算是一种内容运营了吧。

【千丁】 应该是唯一一款正式做内容运营的产品了，估计是有考虑到用这一块来提升用户黏性吧，主要分了PGC和UGC。PGC中分了多个板块，如社区生活、社区新闻、生活百科等，同时对这些栏目都有做标签分类，而且每天都3-5篇这样的更新频率。UGC也显得比较有特色，不仅有邻里互动的发帖板块，还对每条帖子做了标签处理，分了闲谈、爆料、闲置、租售、车位等帮助其他用户识别帖子属性，很用心那。

同时，还有一个“群聊”的玩法，业主可以申请加入不同的群聊，有公共群也有兴趣圈子（每个社区显示的圈子不一样），只是从群聊人数看，这个功能并没有更多人用；还有一个精选话题的板块，话题管理者可以设置不同的话题，用户可以参与回帖评论或者在线投票等，用户间还可以互相互动以及分享到群组或者朋友圈等，这个就显得很有社交的味道。可见其对社交这块还是很重视的，想了这么多很有意思的玩法。

【彩之云】的社交感觉上也是很重视的，但实际做出来的产品却很烂，只有基础的发帖、点赞、评论功能。只是有三小点还挺有意思的，一是单独设置了官方账号并且置顶，相当于一个公告的指示作用；二是在右上角发帖的按钮旁，还增加了一个约活动的选项，这里面用户可以自行选择活动类型和内容等信息发起活动；三是在发现里做了一个功能，可以搜索同小区的人和附近小区的人，这个类似微信的附近的人了哦，只是做了基于本社区的位置处理，初心该不是找邻居约炮吧，那多尴尬，说不定就是一层的邻居呢，当然社区活跃度还是很低，通常几天才会有人冒泡，明显缺乏话题运营推动了。

2、用户运营

通常“用户运营”对于一个产品来说尤为重要，它的主要内容包括，拉新留存转化等经典玩法，但这三类产品还是有一定特殊性，一是都是基于物业基础服务的工具属性，只要功能好用了，用户使用习惯还是比较好培养的，用户黏性也就好说了；二是三款产品之间并不构成直接的竞争关系（这点撇开物业业务这一层，单说已有的用户间），生活在一个固定的小区中的业主，也就不存在用户选择成本的问题。以下简单分析三个产品的用户运营亮点

【住这儿】从注册和绑定房屋的逻辑上就体现了用户的获取多渠道，不仅考虑到业主、家属和租房等多重身份的细分，在注册的时候，加入了邀请码方式：

• 一有利于优化注册流程，带来用户；
• 二是友邻计划中可以看到捐款业主的昵称和捐款排名，通过排行榜这种属性来激发用户参与，也可以归为用户运营的玩法；
• 三是社交板块可以发帖，可以报名活动，都是促活的常见手段；
• 四是在电商里也有优惠券中心，用促销减免的方式促活；
• 五是还有一个是一卡通的概念，应该是用来线下开门禁用的，可以作为线下引流到线上的一个策略，只是猜测这个实体卡通过线上绑定还可能有更大作用；
• 六是【住这儿】在新版本的首页位置里专门放置了一个用户反馈的页面，这说明【住这儿】很注重用户意见，愿意听取用户的话，这个在产品初期时或者发生重大变化时个人感觉还是比较重要的，所谓共同成长嘛；
• 七是【住这儿】的push推送最近比较频繁，当然不同小区可能不一样。

【千丁】的用户运营手段也是可圈可点，与【住这儿】相同的有绑定角色的细分、社区社交等，不同的有多个亮点。

• 一是除了有基本的优惠券玩法，还增加了积分成长体系，每日签到可得积分，以换取优惠券、流量或者小礼品，这里也是开发了积分商城予以转化，想得很全，形成一个闭环，要知道我虽然是轻描淡写一说，背后的系统开发量还是很大的；
• 二是在首页位置主要位置加了一个较大的“新手礼包”模块，专供新人领取红包，以促进注册转化率，想必这也只是暂时，可能处于运营KPI的要求或者考虑产品生命周期的问题吧；
• 三是用了大量的社区新闻和资讯来留着用户；
• 四是有专属的会员中心，有身份的体现；
• 五是在安卓版本中，用户可以将开门这个功能创建成手机桌面快捷方式，666；五是有社区黑名单的玩法，可以拉黑处理；
• 六是比较奇葩的一点，在一级页面“服务”的服务导航里竟然有APP下载这个“商品”，服了再次感觉【千丁】的运营人员KPI背负得应该不轻吧；
• 七是【千丁】的短信推送比较频繁，时效也很快。

【彩之云】有简单的发帖板块，除此之外一是首页公告更新的比较频繁，信息也相对有时效性；二是业主专享卡，这个本人没搞懂是什么来头，体验很差、页面很难看就没心思去研究了。三是基于LBS位置提供了周边商家的联系方式和地址，算是一个特色来留住用户，这里面还可以加入会员卡与彩生活专享卡进行绑定，估计是有过整合周边的服务吧，不过目测没做起来。

3、活动运营

活动可以理解为一把双刃剑，做好了 事半功倍，用户口碑和活跃度以及品牌识别都能做起来，做不好，事倍功半，不仅浪费时间、费用还容易打击团队自信力以及向用户暴露自身缺点。所以活动是为了拉新存活？还是为了促成订单转化？还或者单纯的发福利，制造话题度提升品牌力都需要提前想好。就这三款产品来看，线上活动更新的频率都不是很高，当然也可能是定位小区问题，不同小区有不同的主推活动。

【住这儿】在首页有专门社区活动版块，在所选的小区“三季花城”里活动有十多场。有单纯的线上活动，也有线上报名线下实地参与的活动，活动类型多样，但显示的参与人数还是比较少。但近期在首页banner上有一个活动要和说一下，这个活动还是很有意思的（活动是从住万科小区的朋友处得知，目前已经下线 ）但活动已经下线，目前只说博主知道的一点点。

活动的主题是红包大作战，目的猜测一是促活二是激活周边合作商家。这个游戏可以线下玩可以线上玩。在线下【住这儿】在多个小区里投放了多台智能硬件设备，以提升游戏体验，奖品像智能硬件等实物奖品、红包、电影票、优惠券礼品等非常丰厚，万科到底是土豪啊。

在线上活动也非常有创新，有一个石头剪刀布和红包的游戏，石头剪刀布是用户和已经录制好物业工作人员、业主代表等人员进行猜拳，这里录制的视频里把游戏出现的任何一种话述都录制好，给用户一种非常真实的体验，整个过程也没有卡顿。中奖之后也可领取优惠券等奖品，可以想象这个活动是花费了他们多少心思，也更加反应了万科对与业主的交流的重视、对员工的尊重。

【千丁】没有明显的社区互动版块，只有在首页banner处和公告处可以看到以往做的活动，还是比较少，但是博主在【千丁】的官方微信公号里还是看到了他们办得许多线上活动，在微信里做的活动还是比较多，在这里也可以知道【千丁】的微信公号也是一个大流量入口，微信号和APP同步运营。

【彩之云】在APP里没看到什么活动，只有一个banner贴出来的一活动是让去关注【彩之云】公号，可以参与抢饭票..再看【彩之云】的微信里，到是每周都会做些活动。

4、渠道运营

七、产品评价

1、应用商店评价

【千丁】在iOS App Store中评价中达到4.5分，这个分数应该来说已经很不错了，京东APP的评分也只有4分。同时近三个月的评论数也较多，正面评论远远高于负面评价，不考虑刷分的情况，业主对于【千丁】的认可度还是很高的；

【住这儿】的近三个月评论总数最多，正面评价多，负面评价更多。这里面还有一个观察到的有趣现象，【住这儿】的第三代版本上线的时候，负面评论非常多，再隔日再看，负面评价数基本都被删除，这里可以猜测有水军在黑【住这儿】，而【住这儿】有专门人员在维度这块，毕竟从上文分析到【住这儿】还是很在意大家对他的评价。

【彩之云】的星级评价很低，近三个月评价数也都很少，且是负面多于正面。功能都还有很多不完善地方，远未到产品周期的成熟期，骂声多一点有利于成长。

2、百度、微博、知乎评价

三款软件在百度、知乎上均没有太多评价。有相关帖子或者评论的地方主要围绕物业服务这块，这里不做企业分析，只关注APP产品；

三款软件在微博上有不少帖子和评价，对于物业服务主要偏向负面，对于APP更多持肯定态度，尤其以【千丁】和【彩之云】APP正向评价居多，毕竟这么一款APP确实给业主带来了方便。

关于这套竞品分析

1、本人第一次做竞品分析。也是唯数不多的输出，借此希望以后有更多关于互联网、产品、运营以及职业方向的输出。如果你觉得写得很渣，没办法确实很渣。

2、本套分析框架借鉴了人人都是产品经理网站上诸多大牛的分析套路（尤其是@一捆书 特别感谢），收益良多，感谢你们，相信圈子的力量，持续学习。

3、本分析文档仅出于本人工作之外的兴趣爱好，不作用于商业用途。同时您如果感觉报告中很多瞎扯的地方，那么你说对了，的确存在很多瞎扯的地方，但仅限于个人分析的地方。

4、如果你对本文的数据也表示怀疑，那么你也是对的，因为做竞品分析没人能告诉你准确的数据，本文数据可能与实际相差甚大，所以这些只作为参考。数据主要选择于百度指数、ASO100、酷传、Talkingdata以及一些比较权威的行业分析报告，如艾瑞咨询、易观等。

5、最近在看《十三邀》这个大咖对话节目，虽然也很不喜欢许知远带有强烈偏见的对话风格，但里面这句宣传语还是在比较赞同的，“每个人都是带着成见看世界的，如果你不带着成见，那说明你对世界根本没有看待方式”。

 

作者：Merlin，产品爱好者，0.3年互联网从业经验，现野蛮生长。

本文由 @Merlin 原创发布于人人都是产品经理。未经许可，禁止转载。

题图来自PEXELS，基于CC0协议