产品设计：多角色分析热门买房平台APP

编辑导语：随着移动设备的发展与完善，人们的生活步骤越来越多地可以在网上进行，买房便是如此。那么，一款满足商家平台与体验用户的买房平台App具有什么要求？本篇文章里，作者就从多个角色角度对几款买房平台进行分析，让我们一起来看一下。

近日要为某地产公司设计一款新房的APP，为了做好这款APP，我们从不同的用户角色出发，分析了主流四大看房平台的新房板块设计逻辑，以激发一下灵感。

一、竞品选择

我们通过某平台查看了主流手机上的“买房”关键词搜索结果。

1. 华为应用商店累计下载量排行

2. 苹果应用商店排行榜

由于58同城&安居客是一家的，贝壳找房&链家是一家的，所以就选了安居客和贝壳找房。另外选取了来自字节跳动的“幸福里”、老牌平台“房天下”。

有的老铁可能会问，我们为什么不拿开发商的自建平台来做竞品分析，而选择看第三方平台？我们当然也看，第一方平台之间的对比，以及第一方&第三方平台孰优孰劣，这是另外N个话题了。

二、角色分析

买房平台的新房，主要有三部分用户：

• 买方：用户，上来看房的；
• 卖方：新房的销售、运营维护团队，俗称地产开发商；
• 平台：连接B、C的桥梁。

当然，这些平台还有中介渠道、地产开发商还有自己的全民经纪人渠道等，涉及专业内容较多，本文暂不讨论。

分析目的：通过从三个角色的角度，分别审视这些热门的APP，看看买家想看到什么、平台想展示什么、卖家又想展示什么，以方便我们寻找三方利益的平衡点，打造更有竞争力的卖房平台。

三、买方视角

作为一个消费者，当他打开买房APP的新房页面的时候，那一刻，或多或少是怀着对生活的美好憧憬、带着对新家美好的希望的。那一刻，还有很大的可能，有着对钱包的不自信、对收入的焦虑。

买房对于大部分人来说，可能是一辈子最大的一笔开销。所以，如果作为消费者的你，不妨也一起想想，点开新房的那一刻，你想看到些什么？

处于买房不同阶段的消费者，在看新房的板块时，想法也会有不一样，我们再进行细分。

虽然不同的用户有不同的需求侧重点，但是核心都是对自己有利的“信息”。有的人关心价格，有的人关心环境是否安静，有的人关心配套的学校、距离上班的距离，有的人关心是否有购房政策限制。

对于刚需消费者来说，更重要的是那些与自己的钱包容量、居住体验、通勤距离、限购政策息息相关的信息。只有达到了钱包、心理、生理、社会等基础的“门槛”，才会考虑房子诸如未来周边规划、升值空间等信息。

选定的城市：广州，通过四款APP的新房首页对比。

对比结果分为两派。

1）安居客 & 幸福里

实用主义优先，第一屏至少有一半空间用于楼盘列表展示，剩余空间留给实用工具做入口。

2）贝壳找房 & 房天下

第一屏看不到具体哪个楼盘。

贝壳找房侧重资讯和活动的展示；房天下则是看着图标很多，实际内容很少。一个看似和买房毫不相关的“直播大赛”，看个房感觉变成了报名成为主播。加上一会儿抽象的动物一会儿拟物的icon，有种像下载美团点个外卖，最后折腾两个半小时注册成了外卖骑手的乱入感。

对于消费者来说，个人认为安居客、幸福里更胜一筹。如果还要分出个胜负，我觉得安居客更好。因为更高阶段的消费者，就会清楚自己需要的东西，如优惠信息、交通信息等，通过安居客的界面，可以快速地了解房价、并且进一步找到自己需要的内容。幸福里的功能展示，相对于其他三者来说，由于处于起步阶段，功能略少。

通过四款APP看同一个楼盘，显示信息量可能因为开发商与平台的合作程度不一样，内容区别较大，所以我选取了这四个APP推荐楼盘排序较前的进行对比，来分析他们对消费者的友好程度。

对于房子的基础信息展示，四款APP都差不多，这里着重讲一些细节差异。

1. 房屋总价

作为购买最重要的参考信息（对于很多用户甚至没有之一），在第一屏中，贝壳找房和幸福里是有显示房子总价范围的，而安居客和房天下则没有。

举手之劳，为何还需要考一下消费者的数学，算一下单价 x 面积 = ？

2. 活动、功能

安居客主打优质服务套餐，贝壳找房有着各种优惠券，房天下也有优惠活动。幸福里在这块则是功能&活动的双重简陋。

3. 安居客“双详情页”

安居客对于部分合作楼盘，先进入一个大的封面页面，再进入正式的详情页。

但实际呈现效果，不仅让特别重要的功能：VR、视频、相册功能被弱化，其他内容原有的详情页也有，甚至还更详细，让人感觉看正式内容前还需要看一个广告。

综合来看，安居客、贝壳找房、幸福里，从消费者视角出发，APP的用户体验都差不多，房天下则略逊一筹。

四、卖方视角

作为房地产的销售方，当然希望平台尽可能地提供各种曝光、露出自己的机会，同时有丰富的活动工具玩法，还提供可控程度高的互动工具，拉进与消费者的距离。

在主流平台的新房模块中，卖方的述求主要分为两部分。

1. 详情页外

消费者通过活动、排行榜、列表、地图选房等多种形式，可以看到很多的楼盘。如何在诸多楼盘中，让消费者一眼看中自己，点击进入详情页、从公域转为私域，是卖方非常关注的事情。

2. 详情页内

用户浏览了房产的详情之后，提高用户的驻留、转化率，让用户想方设法地留下联系方式，从线上看房转到线下看房，对卖方而言也相当重要。

我们在淘宝买东西时，价格优惠、天猫店、包邮包退，是商品自带的属性，也是促使成交的关键因素。而销量、钻石展位，都是不断“运作”的结果，和商品的自身属性一起，构成终端消费者最后看到的内容。

与淘宝购物类似，各大楼盘都是在相互竞争的。除了自身要有过硬的价格、品牌优势外，如何充分运用好平台提供的各种展位、曝光机会，将有助于提升自身被浏览的概率。

由于详情页功能在消费者视角时已经说过，对买方来说一样是功能越多越好。所以就只从这四款APP的新房首页，重新审视一下对卖方的友好程度。

• 安居客：丰富的标签筛选条件和主题排行榜，楼盘优质服务、官方认证标志，楼盘列表中还有信息流形式存在的广告。
• 贝壳找房：贝壳找房第一屏是以活动、文章的形式吸引用户，然后在详情页中植入对应的楼盘推荐。第二屏中有丰富的楼盘标签、推荐信息，信息流广告。
• 幸福里：除了人气榜，没有亮点功能。
• 房天下：第一屏按钮虽多，但广告其实不多。楼盘列表中的信息流广告展现形式略多，显得繁杂。

由于过硬的广告容易导致消费者的抵触，页面内广告杂乱也会降低消费者点击的欲望，甚至分散消费者的关注焦点。

从对卖方的曝光友好度、曝光效率综合来看，安居客更胜一筹，安居客 > 贝壳找房 > 房天下 > 幸福里。

五、平台视角

1. 提高用户驻留、转换率

毫无疑问，最全的楼盘信息就是平台间竞争需要的硬实力，合作的楼盘少，自然就没有用户用。

但是对于开发商而言，成本可控的条件下，需要与尽可能多的第三方渠道合作，增加曝光、销售的机会。

从新楼盘数量和信息完善程度来看，在一二线城市，这四款APP覆盖程度基本没差异，但是在一些小城市里可能未必如此，有待进一步考证。

在有了楼盘合作后，平台就要想方设法地撮合买家和卖家，最终形成交易。

1）帮消费者找到合适的楼盘

各个平台都提供了丰富的筛选根据，帮助消费者能找到适合自己的楼盘。

• 纯工具：基本依赖买方手动操作，如搜索、筛选、排序。用户体验程度低，运营成本低，找房效率适中。
• 主题归类——手动：通过平台的运营人员将对应主题的内容挑选出来、归类整合，方便消费者根据需求快速获取结果。用户体验适中，运营成本适中，找房效率高于纯工具。
• 算法推荐——自动：利用机器学习、AI算法，根据用户的看房特征，为用户推荐合适的内容。用户体验和找房效率都随着用户画像的完善而逐步提高，运营成本低，但是研发成本高昂。
• 软文推送：通过软文的形式进行内容推荐。以贝壳找房为代表的，通过房地产新闻、话题的形式，将对应的楼盘推荐给消费者。用户体验较好，运营成本高，找房变成了需要先找文章，所以效率中等。

2）帮助楼盘精准定位消费者

• 为每个用户建立画像：购房爱好、消费能力、观望时间、预约线下看房次数等。
• 通过广告投放的形式，把楼盘信息投放给楼盘偏好的用户群体。
• 帮助楼盘定制活动引流。

2. 遵守政策

第三方购房平台需要把控房地产开发商提供的内容质量，宣传内容不能有违反广告法、当地限购政策、国家或地区其他金融及法律政策的内容。

不同城市还可能要求平台，公示预售许可证、房间备案价等信息。于是第三方平台就必须建立对应内容审核、屏蔽机制。

对于第一方的开发商自营平台而言，其实也有一样的需求。不同城市需要响应当地政策公示对应的内容，同时检查自身房产宣传信息，是否符合相关法规要求。

3. 消费者利益保护

在四款APP中，只有贝壳找房一家，有“五证不全，赔偿损失”、“贝壳新三天无理由退房”的承诺。

安居客虽然有所谓的“官方认证”标志，但点击进入后发现，只是开发商官方直营店，并没有真正保障消费者的任何内容。幸福里和房天下则没有相关内容。

从平台建设而言，显然贝壳找房的服务保障水平最高，但是风险和成本也最高。

六、总结

通过从不同买方、卖方、平台三个角色的需求，分析安居客、贝壳找房、幸福里、房天下四款APP的新房功能使用体验，可以看出不同角色述求是不一样的。作为平台建设方，除幸福里功能较少外，其他三个平台都各有取舍，综合而言安居客和贝壳找房考虑得最全面，更值得学习。

#专栏作家#

iCheer，公众号：云主子，人人都是产品经理专栏作家。房地产/物业行业产品经理，Python编程爱好者，养猫发烧友。

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