基于商业地产的管理系统设计思路——租赁管理(二)

本文作者从三个方面分享了商业地产行业的管理系统设计框架：租赁管理、租金架构设计与计算以及租赁合同的变更及补充协议签订。

截至2019年3月，全国5万㎡以上的存量购物中心超7000家，在国内零售商业生态日渐成熟背景下，分业经营壁垒被打破，新零售概念逐步被市场行业所接受。

商业地产行业已经结束了野蛮生长的阶段，进入以创造真实价值为导向的大资管时代，我们需要系统化智能化的运营方案，重新定义商业资管指标口径和标准，推动商业资管标准化建设。

一、租赁管理的核心需求

租赁业务的达成前提是甲乙双方签订《房屋租赁合同》，主要约定起租日、装修期、租赁期限、商铺名称、业态、租赁空间及面积、保证金、付款周期、租金等关键信息，最核心的就是租金的计算。

因此，租赁管理的核心需求是以租金计算为出发点：

• 首先，根据单价和面积,正确计算出未来每月或每期的租金/物业费等各类费用明细金额
• 其次，能够接入POS设备／统一收银等设备，统计营业额情况计算提成租金
• 第三，按付款周期定期生成账单，提供打印/催收/账龄/记账凭证等
• 最后，租赁期内可以进行租金和业务的灵活调整

综上，使用系统进行租赁管理的商业逻辑可参考下图，其他运营指标及按业态/楼层/年限等维度的分类指标也是基于以下逻辑展开(NOI为净营业收入)：

以租赁管理真实业务流为参考,可以形成以下系统的工作流和功能模块：

二、租金架构设计与计算

我们调研了多家商业地产运营商，定价方式及收费周期多种多样，各种定价要素进行排列组合后，计算方式多达上百种，一般写字楼、园区等办公性质的仅收取固定周期性费用，而零售和商业性质可能涉及到提成费用，整理如下：

1. 固定周期性费用（租金/物业费等）

1）单价是否含税 ：自2016年5月1日营改增后,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,由缴纳营业税改为缴纳增值税。国外房地产公司一般以不含税价计算，而大多数国内企业，由于历史业务习惯，以含税价计算。

2）单价计量单位 ：按月计费是普遍的计算方式，但房价与房租的逐年上涨，过高的价格会给顾客带来心理压力。因此将租金平摊为每平方米每天来计算，在宣传口径上，每平方米单价低于10元，会更加吸引潜在租户。

3）日租金计算方式 ：一般以每平方米每天为单位，客户会根据单价和面积对每月租金进行估算，计算方法有以下3种：

1. 每月30天：例如承租50平米的商场面积，假设每日每平米8元，那么每月租金计算方法就是：8*50*30＝12000元，一年的租金就是144000元。
2. 月实际天数（28/29/30/31天）：例子同上，那么每月租金计算方法就是根据日历上的实际天数进行计算，每月金额不同，一年的租金是8*50*365=146000元或闰年146400元。
3. 每月平均天数: 365天/12个月：例子同上，那么每月租金计算方法就是：8*50*365/12＝12166.67元，一年的租金是12166.67*12=146000.04元。

4）有无逐年上浮： 一般情况下，租赁期超过3年的合同，都会约定某种费用每N年上涨x%

5）合同约定的恒定值： 若国家政策变化导致税率变动，合同约定以签订时的含税总价为准

2. 提成租金组合方式

1）纯销售额提成： 类似星巴克、肯德基、麦当劳等国际连锁品牌，每月营业额业绩有保障，可能会采用该种提成租金计费方式，每月定期上传营业额。

2）年度净票房提成： 影院加盟公司以影院票房收入为基数，按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商（购物中心运营公司）的利益捆绑在一起，风险共担、收益共享。在影院运营时，开发商给影院更多的支持与配合，让影院最大化的创造票房收入。

例如：年度票房净收入=年度票房收入-国家电影专项基金-税收及附加，其中年度票房就是月票房的累计金额，国家电影专项基金=年度票房收入×5%，税收及附加=年度票房收入/1.06×6%×(1+12%)=年度票房收入×6.34%（附加为增值税的12%：是指按所属地方税务局核定的缴纳城建税及教育费附加，城建税 7 %、教育费附加 3 %、地方教育费附加 2 %）。

3）固定周期性费用+超过预定指标的每月销售额*x%： 租户需要支付一定的保底金额及管理费用，在此基础上，如果销售额超过某个设定指标，则收取提成租金。适用于一些受季节、金融波动等因素影响，销售额不够稳定的业态，例如旅行社、运动健身、生鲜水果、金银珠宝等。

4）每月销售额的x%和固定周期性费用两者取高： 会参照其他租户的定价标准，设定固定的周期性费用作为最低收入，同时也参照当月销售额计算提成租金，系统自动比对后取高值出账单。这里需要注意的是：固定的周期性费用可能包含租金、物业费、推广费、运营费、管理费等多种类型，需要定义对比的对象包含几种费用类型。品牌服装、连锁餐饮等都可能采用该模式。

在两者取高类型下，部分合同会与销售的商品类型有关，例如珠宝类的租户，可能根据出售的商品是黄金/白金/素金/镶嵌/翡翠等品类，制定不同的提成扣点，统计时要根据每种销售提成之和进行比较。

5）固定周期性费用 +超过预定指标的每月销售额*x%或每月销售额*y%两者取高： 在第3条的基础上，一方面商场为租户提供更大的扶持力度和活动策划，另一方面商家拿出销售额提成来回馈商家，可能会采取该种方式。其实只要用两条一次函数的直线，就能求得交点、即销售额的临界点。

6）阶梯式： 讲销售额划分成阶梯，分段提成收费，又分为以下2种

1. 逐级最高扣点：例如销售额未达到10万提成4%，超过10万未达20万提成5%，超过20万提成6%
2. 逐级分段扣点：例如销售额1-10万部分提成4%，10-20万部分提成5%，超过20万部分提成6%

总之，商业综合体的计费方式随着商务条件的不同，灵活多变，系统只能尽可能的满足市面上常见的计费方式。若有特殊需求，逐步完善与定制化开发。

3. 其他影响提成租金的要素

1. 销售额基于哪些商品类型统计，扣点是否不同 ：例如餐饮类商户堂食和外卖的销售额可能会分开统计，扣点不同；大型超市/百货可能会根据日用品、食品、家电、服饰箱包等进行销售额统计与提成租金计算；珠宝类业态可能根据黄金、铂金、K金、白银、翡翠、镶嵌等不同细分商品类型统计计算。
2. 销售额统计时是否含税： 如2019年4月1日起，原适用16%税率的商品增值税税率调整为13%，我们平时购买商品的价格中有13%的增值税，因此机场免税店购买商品更加划算。
3. 是否有促销期折扣： 双11、圣诞节、3.8女神节、情人节等等节假日活动都是商家的促销手段，活动期间能够大幅度提升销售额，商场运营方可能也会给租户一定的促销期折扣。
4. 是否有逐年扣点不同： 与固定周期计费一样，若合同签订的周期较长，一般都会约定扣点的上涨幅度，适应市场规律。

4. 减免与优惠

1. 装修期减免： 装修期可能包含在租赁期内、也有可能单列出来，可能减免租金、物业费等，有一些商场在装修期结束后配合政府消防检查仍有一段空置期，可能需要减免。
2. 固定计费减免： 在运营期间内，由于活动促销、品牌扶持、前期入驻商务条件等原因，给与租户一定的优惠。在减免形式上可能是每月全额减免、每月租金打折或是减免固定金额等各类方式。
3. 提成租金减免： 若当月实际销售额因活动未达预期或其他原因，运营方同样有可能给与租户一定的金额减免优惠或租金折扣优惠。

因此根据以上三种减免类型，需要考虑的较为全面，能够支持用户填写各类的减免期间、选择减免方式，计算出正确的金额。

三、租赁合同的变更及补充协议签订

一般情况下，商业综合体内商家的租赁合同期大多在3-8年，但在经营过程中，由于商业环境、时代发展、自身经营等各类因素，会产生各类的变化。

例如一些商务条款的变更与补充，品牌业态的调整，计费的减免，租赁期长短的调整，开业的推迟或提前等等，或者是店铺的三方转让、亲属/关联方的赠予、工商注册信息的更名、新增担保人等等。若商家经营不善也可能出现提前退租、缩减租赁面积等场景。

因此一定要考虑到后续的一些变化，满足各类情景的申报。

另外针对每一种变更类型的不同，可能会需要流转不同的审批流程，因此一些核心的变更指标也需要能够进行自动判断，讲任务分配给不同职位的审批人。

具体的场景案例和系统的需求分析，后续文章会进行梳理讲解。希望有兴趣的读者留言提问，或者分享自己遇到的场景~

 

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