报幕员胡景晖：接下来有请链家、住建部、潘石屹、万科-天下网商-赋能网商，成就网商

这些接连出场的人，除了住建部，都在和胡景晖唱反调。号称万亿市场，政策红利的租房领域，各方人马一边哭穷，一边争相进入。

这场上周末由胡景晖燃起的战火，越烧越旺。

像一场大戏，胡景晖第一个出场。继他以我爱我家副总裁身份炮轰长租公寓推高房租后，一系列连锁反应开始：我爱我家发声明和他的言论切割；他以辞职的方式和我爱我家切割；他从一个职业经理人变成地产界崔永元；北京住建委约谈长租公寓企业让它们发誓不涨房租；万科总裁祝九胜发表观点；潘石屹发表观点……，吃瓜群众惊呼，鼓掌，叫好。

这场大戏的主题是：房租调控。其中唯一的反面角色是长租公寓，在戏里，它成为了高房租的罪魁祸首。然而现实呢？

只占租赁市场5%的长租公寓：我们不背锅

事件导火索大家都已经很熟悉：当时身为我爱我家副总裁的胡景晖炮轰长租公寓机构自如、蛋壳公寓以高于市场价20%－40%来收房，吊高了业主的胃口，让业主要高价，完全破坏了房屋租赁市场。

舆论迅速沸腾的大背景在于今年疯狂的房租。最近一年，全国大中城市中，只有兰州的房租同比涨幅低于10%，其余大城市的涨幅均超过10%，更是有近一半的大城市涨幅超过20%。刚毕业有点野心想要到北上广深闯荡的大学生们，迈入社会的第一个打击就是房租。按照毕业生平均月薪酬5000元的标准，付完北京平均4000多元房租，只能喝西北风。被迫回到家乡二线省会城市，家乡又拿涨幅10%——20%的租金欢迎你。

胡景晖的这一炮轰，让漂泊在外饱受房租上涨困扰的民众们的情绪找到了出口——原来是长租公寓搞的鬼！

这让人觉得长租公寓至少占领租房市场的半壁江山，然而事实并不是这样。

链家旗下的贝壳研究院数据显示，租赁机构化（长租公寓）比例最高的大中城市是北京，为10.3%。其次是杭州和上海，分别为9.2%和7.6%。在全国范围内，长租公寓也不到5%，绝大部分还是来自房东个人出租。

以不到5%的市占率，想要搅动整个行业，看起来不容易。在胡景晖的逻辑里，这5%推高租价的长租公寓，会吊高个人房主的胃口，像病毒一样，让高租价慢慢渗透到其他的95%个人房源。尽管这担心有点长远，但未雨绸缪总不是错。

和任志强的放炮不一样的是，给胡景晖喝彩的以人民群众居多，同行们有的站出来挺他的为人，但在观点上几乎没人站出来挺他。

链家董事长左晖，也是目前最大的长租公寓运营商，在这次事件中，他先被胡景晖炮轰旗下的自如公寓抬高租价，又被胡景晖的老板谢勇当打击胡景晖的枪。他不得不站出来，晒出自己和胡景晖老板的通话和信息记录，一口一个老胡，撇清了自己和胡景晖辞职的关系，此外，仅表明了他希望（长租）行业共同发展的意愿。至于最关键的问题，链家旗下的自如是否涨房租，自如CEO熊林在8月19日回应，这六年来，自如租金的涨幅远低于市场。

在胡景晖辞职后的个人媒体发布会上，他提到了他的支持者——住建部的官员。

双方惺惺相惜，或许因为找到了同一个靶子，尽管各自动机不同：胡景晖放炮是因为看不惯同行们的玩法，某些部门可能需要把人民群众抱怨高房租的那口锅，先找一个背安放一下。

况且，长租公寓企业也不是白莲花。资本大举进入后的长租公寓，在哭诉只占租房市场5%的小清新形象背后，也有些像孙悟空棍棒下扮作良家妇女的白骨精，带着一种难以捉摸的妖气。让人总是想起起初主打绿色出行的共享单车，被资本的狂风洗礼过后，却留下一堆需要处理的单车残骸。

潘石屹出场：变相帮长租公寓哭穷

地产界意见领袖潘石屹这两天也表态了。智慧如潘石屹，已经修炼到了又说实话又不得罪人的境界。他说了什么呢？夸张一点的总结是：即使租价再高，高到全国人民都租不起房，长租公寓也是很难赚钱的。

他首先说的是说长租公寓是笔亏本的买卖。做为地产界过来人的潘石屹表示:“我做了二十多年的房子就反复算这个账，生意一定要有能够算的过的账才可以做。按照银行的基准利率是4.9%，你（长租公寓企业）可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。”

他说的第二点让人大跌眼镜，总结成一句话：“其实租金并不高，房主也亏了”。你没看错，就是这几个字。租客都租不起房了！你还说房主也亏了！什么逻辑！

但他的逻辑却一点也不让人生气。衡量房租高不高，一个重要的指标是房屋租售比——即租价和房价的比例，这不是中国哪个协会发明的，是全世界通用的准则。

中国的租售比极低。潘石屹说：“正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。而现在，以北京为例，北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。”

在美国洛杉矶，一栋在不错地段、价值100万美元（约700万人民币）的房子，大约200多平米，租金是2万8人民币。在北京，同样一个价值700万人民币的房子，如果在北四环约为100平米，租金按照北京每平米租价90多元的最新统计数据，月租不到1万元人民币。从房东的角度，当然觉得亏：“我一个房子700万，一年12万租金的话，利率只有1%，存银行都1.5%，还不如把房子卖了去买p2p产品呢。”当然，p2p现在都爆雷了，另当别论。

潘石屹的话讲了一个道理：在高房价这个大分母上面，租售比很难合理。要租金变的合理起来，要么降房价，把房价至少降低一半多；如果不降房价，房租至少再抬高二到三倍——无论哪条解决方案，对住建部来说都是难题。估计潘石屹表达他的观点后，不会接到来自住建部官员的支持电话。

为什么各路大军争夺一个不赚钱的领域

号称万亿市场，政策红利的租房领域，各方人马一边哭穷，一边争相进入。

粗粗盘点，已有五路大军进驻这一领域：中介队，酒店队，开发商队，互联网队，创业队，还有国家队。

开放商队的代表万科总裁祝九胜，在8月21日的万科中期业绩会上，温和地否认了长租公寓推高租价之后，也谈到了低估了运营长租公寓的难度。

继房地产开发和物业服务之后，万科将租赁住宅确立为核心业务。即使现在运营艰难，祝九胜却依然看好租赁行业的未来：租赁行业容量依然很大，城镇化的进展依然没有完成，租赁市场才刚开始。这也是资本争相恐后给长租公寓钱的主要原因。

一位地产界业内人士认为，这五路大军运营的模式是相似的，但因为资金的来源不一样，玩法也不同。

胡景晖所炮轰的以“蛋壳”“魔方”为首的创业系大军，在集中式长租公寓品牌中占比高达65%，它们是资本大举进入的领域。魔方，截止c轮已融资33亿美金，蛋壳，截止B＋轮也已融资2亿美元。长租公寓品牌“自如”虽然属于中介系，也在今年完成了来自腾讯、红杉资本的40亿人民币A轮融资。

资本进入一个领域，如何扩张，大家应该都不陌生。花费大笔资金烧钱圈地总是第一步，这当然会让时任我爱我家副总裁的胡景晖看不惯：据了解，我爱我家旗下的长租品牌相寓，一直以自有资金发展为主。

胡景晖把这种现象比做P2P：拿重金扩张，但长期难以盈利，总有一天会爆掉。但精明如链家，已经超越了胡景晖的担心，达到了另一种境界。

如果说胡景晖的指责是“看山是山，看水是水”；链家到了“看山不是山，看水不是水”的境界，在链家眼中，看房不是房，是金融产品。

租金，并不是它们唯一的盈利来源，开发商现在主要靠发abs资产证券化和Reits（房地产投资信托基金）。在过去的2017年，是长租公寓证券化的关键的一年，获批的类REITs、CMBS、ABN等已达500亿。魔方公寓ABS、自如ABS、新派、保利类REITs项目都成功发行。

但这一切资本和金融的游戏，核心还是主营业务是否能盈利，否则总会成为击鼓传花、一地残局的幻梦。辞职后的胡景晖更加无所顾忌：“对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓的可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，几十万人需要找新的居所。”

北京住建委在事件曝出后对蛋壳、相寓、自如等十几家长租公寓约谈中特意提到：严查不按约定用途使用融资资金的行为，给这类危险操作强制“刹车”。此外，住建委也要求这些机构投放到市场12万套租赁房源，这些房源主要由三部分构成，包括旧的租户租约到期后的房源、已经收过来正在装修配置的房源以及新收入的房源，希望以这种方式让租金涨的慢一些，长租公寓企业们也各自承诺未来一段时间不涨房租。但共800万人租房的北京，依旧面临着400万间以上的租赁缺口的北京，在过了长租企业们不涨房租的承诺期之后，租价又该何去何从？