600亿大清仓，SOHO中国又卖楼，潘石屹夫妇往何处去？-天下网商-赋能网商，成就网商

天下网商记者 徐艺婷

恐怕连潘石屹也没想到，自己和SOHO中国会以这样的方式成为各大媒体的头条。

2019年10月底，一则“京沪两地八个SOHO系列商业物业将被出售”的消息横空出世，随即病毒般蔓延。受此影响，SOHO中国股价一度涨超27%。

然而舆论的态度却并不友好，各路人马纷纷吐槽“潘石屹意欲何为”。

质疑不无道理，毕竟潘石屹又违背诺言了。

2017年年初，由于资产出售过于频繁，潘石屹公开回应称以后不卖了：“持有境内资产好过持有人民币。”

没想到两年后，SOHO中国“卖卖卖”的步子非但没有停止，反而迈得更大了，几近售空。

SOHO中国还剩什么？

潘石屹的承诺的确不值钱。

2017年，潘石屹在承诺不卖楼之外，还道出了SOHO中国有两个绝对不会销售的项目：一个是外滩SOHO，因为“位置太重要了”；一个是望京SOHO，因为“太漂亮了，我很喜欢”。

对于“不出售”这两个项目的时间期限，他给出了两个字——永远。

然而根据市场消息，本次出售的八个项目就包括外滩SOHO和望京SOHO。

目前，SOHO中国共有九处物业，总资产约610亿元，此次仅银河SOHO不在出售之列，其余八处物业资产价值在500亿元至600亿元之间，占SOHO中国的九成之多。

媒体报道称，第一笔交易正在进行，接盘方为黑石集团和新加坡国有控股的GIC公司。

而就在消息传出的第二天，SOHO中国就发表了声明，称“会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会”，对于当前传闻之事“不知悉”。

公开参考发现，其实近年来，“卖卖卖”早已成为SOHO中国的常态。

2014年，售卖SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半物业，作价82.8亿元；

2015年，转让上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权，接盘方为复兴集团；

2016年，售卖SOHO世纪广场，作价32.2亿元；

2017年，售卖虹口SOHO，以及凌空SOHO的剩余物业，作价85.8亿元；

2019年，出售北京2583个地下停车位，供给7.61亿元；出售共享办公项目SOHO3Q给筑梦之星，进入合同审批流程；出售八大物业资产，官方否认。

当然，SOHO中国官方声明对传言的“证伪”起不到多大的作用。纵观潘石屹此前的多番表态及公然违约，大概率是，过不了多久就会传出物业交易成功的消息。

话事人与转型路

潘石屹到底想往何处去？

或许更应该问，潘夫人张欣想往何处去。毕竟直接间接持股60%以上的张欣，才是当前SOHO中国的真正话事人。

张欣14岁随母赴港，后毕业于剑桥大学，成了华尔街上的一名投资精英。

1994年，张欣认识了潘石屹。后者出生于甘肃天水，早年从廊坊石油部管道局辞职下海。此时，潘石屹已经南下海南做过房地产，又北上北京与冯仑等人共同创建“万通”。

两人相识仅四天，就决定结婚。紧接着，潘石屹跟兄弟散伙，开起了夫妻店。

1995年，带着离开万通时分得的100万元，潘石屹与张欣一起创建SOHO中国。

如今变卖资产的缘由，就伏笔在SOHO中国的发展史中。

从1999年起，北京“现代城”、长城脚下的公社、海南博鳌蓝色海岸等项目相继建成，反响不俗。但SOHO中国却在综合考虑后，决定放弃住宅地产，转向商业地产，以“建外SOHO”打响第一炮。

2007年，SOHO中国在港交所上市，成为当年最大的亚洲地产IPO。

五年后，它二次转型为包租公，从商业地产“开发—售卖”转向“开发—自持”，营收主要来自于租金收入。

2012年，SOHO中国实现营收153.05亿元，同比上涨约169%；净利润为106亿元，同比增长22%。

达到自身巅峰的同时，也开启了下坡路。

到了2019年上半年，SOHO中国的营收约8.89亿元，净利润为5.65亿元，同比下降48.36%。

数据显示，今年写字楼市场租赁需求和成交租金双双下滑。关于此，潘石屹说过两个数字：“我们物业回报率是3%，这在市场上表现已经不错。但银行贷款的利息是4个点，租金回报率还赶不上银行贷款利息。”

租金与利率倒挂，正是SOHO中国售卖物业的原因之一。

没人知道，如果2005年之后，SOHO中国还是做住宅，会是怎样的光景。

2018年，万科房地产业务营收已达2846.2亿元，总资产过万亿；碧桂园营收3790.8亿元，总资产也过万亿；恒大营收4662亿元，总资产达到1.88亿。

就在这一年，SOHO中国的营收为17.21亿元，同比减少12.32%。

历史没有如果，有的只是SOHO中国的掉队与清仓。

过往清零，转战海外？

2005年，潘石屹忽然将名下股份以馈赠的方式，悉数送给张欣。

个中缘由，传闻颇多，但也只有当事人心知肚明。

这里的关键不在于“为何转”，而在于转了之后，张欣将所持股份转入了家族信托。她是财产的授予人、保护人，也是该笔信托的唯一受益人。

家族信托频频出现于潘张二人海外投资中。

2011年，潘石屹数亿美金投入纽约港务局长途巴士站办公大楼项目；2012年，斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣和巴西财团以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权。

潘石屹之子潘瑞也加入到了父母的海外大战之中。

早在英国攻读雷丁亨利商学院房地产博士学位时，他就成立了EREC Estates房地产公司，现已拥有多个大型地产项目。

关于海外投资的资金来源，张欣说来自家族信托，与SOHO中国无关；潘石屹说纯属个人行为，与SOHO中国无关。

但凡了解些家族信托与SOHO中国之间的深度绑定关系，自然也就知道“与SOHO中国无关”是不可能的。

2016年之后，由于国家加强外汇管制，潘氏夫妇暂停海外投资。

2019年，SOHO中国资产售卖步伐加快。

“SOHO中国目前资产太单一，主要都是办公产品。销售之后，我们储备点别的东西挺好。”潘石屹说。

所谓“别的东西”，可以在国内，也可以在海外。

翻阅潘石屹的微博，不是公益就是摄影，不是木雕就是会友，大有淡出日常管理之势。

但他毕竟是SOHO中国董事会主席，卖不卖还是得做个决定。即便辞去了SOHO中国董事会主席，该发言还是得发言，妻唱夫随。

家族信托也好，SOHO中国也罢，总归都是潘家的事儿。只是可惜了SOHO中国，地产界的一面好旗帜。

编辑 杜博奇