科技猎和雷军一起抢万亿长租市场，瞄准90后
【i天下网商注】互联网红人马佳佳曾经应邀去万科做演讲，给地产圈剖析了未来的年轻公寓市场，并抛出“90后压根不买房”的观点。而今，长租公寓正在抓住这波年轻群体，用互联网的理念概念传统租房市场。
文/天下网商记者 周麟
“生活已千疮百孔，何不让自己住得舒服一点。”去年，从设施陈旧的上海老房子里逃出来的“拉拉斯基”搬进了蘑菇公寓，成为了“蘑菇客”。她的生活也随着租房方式的变化发生了改变——住进了生活设施更加便利、靠近地铁站的新式房子，享受着颇有宜家风格的装修和设施，有几位爱好相近的室友，在设施发生故障时也不用跳脚找房东，随手一个400电话就可以报修，周末和其他的蘑菇客一起聚会……而这样有品质的租房生活的花费并不比她之前的房租多多少。
类似蘑菇公寓这样的长租公寓品牌开始在上海、北京等一线城市涌现。这些品牌从房东或者中介手中拿到清水房源后进行统一整改，把房源信息和房屋照片挂到网上以供租客选择，真实而标准化的房屋产品将租客的不信任感降到最低；房屋出租后租客能够享受保洁、维修等个性化增值服务，并拥有氛围融洽的租户社交平台。
长租公寓品牌用标准化、系统化和用户至上的理念，拉长了租房的链条：向前延伸，把房子打造成一定标准化的产品；向后拓展，把租后的服务也囊括进来。
这种互联网+的租房方式已经得到了资本市场的认同。2014年下半年，长租领域的大手笔投资频现：YOU+国际青年社区获得雷军1亿元投资，上海寓见也获得了来自雷军的A轮投资，优客逸家获得来自经纬中国等约2200万美元的B轮融资，蘑菇公寓完成B轮2500万美元的融资……在资本的推动下，长租品牌公寓迎来了被行业认可的发展元年。
这是一个刚刚兴起的行业，面对这个万亿级别的大市场，这些新玩家的占比不到10%，改造传统租房行业的革命才刚刚揭幕。
本期专题，记者采访了蘑菇公寓、青客、上海寓见、北京寓见Home等多家在长租公寓行业表现不俗的公司，试图描绘这个快速发展行业的冰山一角。
万亿租房市场出现颠覆者
资本的嗅觉也许预言了未来某一领域的快速发展：YOU+、优客逸家、蘑菇公寓等长租公寓品牌在2014年纷纷获得不菲的投资，上线仅有一年时间的上海寓见也已经获得包括天使、Pre-A、A轮在内的三轮融资，房产网站链家网砸下重金加速旗下自如友家和自如寓的拓展……
这并非是一个新的领域，但多位业内人士向《天下网商》记者表示，2014年才是长租公寓行业的发展元年。九猪网创始人田浩2012年就进入这一行创业，“但是在2014年7月份之前，资本方对长租这个行业并没有太大的关注度，其他人也是一样。”
随着资本涌入，这个领域的创业者们开始不约而同地加快部署的速度，在北京、上海等一线城市，大大小小的长租品牌不断涌现并扩张。
特别传统、信息冗杂的租房领域正在被这些创业者用互联网O2O的方式所改变——以分散式长租公寓为例，这些公寓品牌从房东或者中介手中拿到清水房源后进行统一整改，把真实的房源信息和房屋照片挂到网上以供租客选择，真实而标准化的房屋产品让租客的不信任感降到最低；房屋出租后为租客提供保洁、维修等个性化增值服务，并打造氛围融洽的租户社交平台，一改传统租房令人头痛的面目。
互联网为长租市场带来了标准化、系统化和用户至上的理念，越来越多的年轻人因而成为“蘑菇客”、“自如客”，他们通过官网显示的房源、图片和价格，来高效地选房、看房。
因此，在舒适租房的刚需下，目前品牌长租公寓的空置率都比较低，北京寓见Home的创始人罗意预测，高性价比的公寓产品在十年内都会是稀缺资源。
然而，在这个号称万亿级别的租房市场上，这些新晋的互联网品牌的占比依然不到10%，绝大多数市场仍由中介和二房东等传统角色所把持，改造传统的革命才刚刚开始。
二房东2.0
“长租公寓实际上就是二房东。”一位创业者如实说。只不过，相较于传统鱼龙混杂、小体量的二房东，长租品牌公寓的做法更系统，也更易在品牌驱动下进行规模化。
以往租客租房的痛点在于，要想在繁冗杂乱的租房信息中找到心仪的房子实属不易，为一个房子折腾得跑来跑去是租房过程中的家常便饭。这样的痛点为长租品牌公寓提供了足够的市场机会，对白领而言，租房也是一种生活方式。
按照现行的不同打法，长租公寓品牌基本上可以归为两类：集中式和分散式。
前者并不难理解，就是集中租下一幢楼进行统一装修，然后出租、管理。这是一种类地产开发的长租形式，一次性的工程投入费用很高，但单位面积的获取成本较低，产品价格优势非常明显。北京寓见Home就是典型的集中式长租，其出租房的单位面积在25～35平方米之间，户型基本都是带厨房、卫生间的零居室。此类长租房品牌还有YOU+、自如寓等。
而分散式长租，则是把一个城市或一个区域内散落在各处的房源收集起来，与房东签下五到十年的托管合约，由品牌根据一定标准进行装修或整改，通常采用N+1的形式（客厅也被改装成房间），把一套房子的多个房间分租给不同的租户。蘑菇公寓、上海寓见、青客、蜜柚等都是这种分散式长租的代表。
因此，无论是集中式还是分散式，租房品牌都是通过先租入—标准化—再租出的方式来赚取其中的差价。
除了规模化的批发拿房，差价还来源于标准化装修后产生的溢价。传统租房大多只提供简陋的装修和设施，品牌公寓则恰恰相反，通过标准装修来提升房屋的舒适度。同时，这些房屋基本位于地铁站周边等交通便利的位置。蘑菇公寓联合创始人龙东平形象地称这是“花两三千块钱，让你住上六百万的房子”。
然而，长租公寓品牌并不满足于做个“包租公”，在提供高性价比的产品之外，它们都在租后服务方面下足了工夫。
租后的保洁、维修、高网速的宽带已然成了长租品牌公寓的标配。此外，服务体验上的创新也层出不穷，成为获客的一大竞争力。
上海寓见联合创始人李海军介绍说，所有寓见的房间都赠送50～100M的免费Wi-Fi，电灯等简单配件的维修也是免费上门的，打出免费增值牌。
再以蘑菇公寓为例，它在业内率先推出先住后付的“蘑菇宝”服务，租客只需付一个月的押金就可以入住蘑菇公寓，一改通常的付三押一，降低租房的门槛。同时，它还和海尔U-home达成战略合作协议，通过大数据、云计算等，海尔将为蘑菇公寓提供一套完整的智能家电家居解决方案。智能家居也是很多品牌正在努力的方向，长租公寓的硬件和服务仍有很大的提升空间。
从产品到服务，并不是终点。营造社交氛围才是长租公寓品牌们更高层次的追求。
租房也社交
信息对称和透明，是社交的一大前提。
以往，租客在向中介或二房东租房的过程中需要提交简单的个人信息、签订合约，出发点主要是约束双方的租住责任。现在，租客入住长租品牌公寓也需要经过认证，通过身份证、学生证、毕业证、工作证等对租客信息进行验证，同时采集租客的兴趣爱好和星座等个性化信息，这既是出于打造一个可信赖的白领租房社区的考虑，也为社交埋下了伏笔。
“比如说，租客想和律师住在一起，我们在他租房的时候会提供相应的选择维度。”龙东平介绍说，这样多重的选择维度可以帮助租客找到投缘的合租对象，减少租客发生摩擦的几率，也提升租客黏性。
同时，公寓品牌们的品牌形象、装修风格、价格区间也进一步将气味相同的租房人群集合到一起。
蘑菇公寓把它的租客统称为“蘑菇客”，定期向蘑菇客们推出不同主题的社交活动，比如逢年过节时的聚会，瑜伽、烹饪等免费兴趣课程，让租客从自己的小房间里走出来。
然而，对于长租公寓品牌来说，社交既是它们热衷的，同时也是尚未规划清晰的一块，颇有点亦步亦趋的意味。
“说得直白一点，社交的概念大家都在提，做租房市场或者做公寓的，都会提到这一块。”成都蜜柚公寓创始人周洪波说，“社交并不像说的那么简单，很多人只是为了社交而社交。我个人觉得在现阶段做社交不太现实，或者说有些东西是做不起来的，作为一个公寓的运营方，目前还是把产品和服务做好比较实际。”
多位采访者也对这种观点表示了认同。龙东平尽管在力推蘑菇公寓的社交活动，但他也表示，这只是搭建了一个提供社交机会的平台，“至于社交的终点是哪里，我们还没想好，在这个平台上让大家自由发挥吧。”
迭代式疯长
几百间、几千间、几万间的房屋出租，看似是高大上的类地产运作，但实际上，这在业内却被看成是门槛非常低的事情。无论是否房地产背景出身、手中是否握有大笔资金，进入这一行都不是一件特别难的事。
即使是现在略有小成的品牌，最初的起点其实也并不高，草根出身的不在少数，在模式得到市场认可后，这些品牌都开始进入了疯长期。
青客是较早的入行者。2010年，上海市进行了一个关于青年人才居住难的调研。调研结束后，项目组思考是否能用市场化的手段来解决租房难问题，青客由此诞生。
根据其董事长助理屈成才介绍，青客在成立之初仅以几套房子进行试验，模式在短时间内便得到验证，N+1的标准化出租房很快都租了出去。2012年，第一笔天使投资到位后，青客的房源规模达到上百间。接下来房间量不断增长——2013年底达到四五千间，2014年达到上万间。截至记者截稿时，青客的房屋拥有量为一万五千间。这样的跳跃式增长并不是个例，在屈成才眼中，青客还是一个低调的存在。
相比青客这样的创业项目，一些职业二房东也在潮流的推动下转型，罗意就是其中一位。自2007年大学毕业后，他一直待在长租房领域，分别尝试过平房分租、地下室分租、城中村出租房、老旧厂房改造等，直到2013年创办连锁公寓品牌北京寓见Home。“我们不是赶潮流的一拨创业者，算是职业二房东的升级版。”罗意这样总结。
北京寓见Home目前有两家分店，罗意透露，新的项目很快会落地，2015年打算扩张到1000间房。集中式品牌公寓的难点在于，集中拿下整栋物业的承租权很有难度，尤其是在北京。因此，北京寓见Home这样的扩张速度并不算慢。
当然，数量上的疯长只是表面现象。为了支撑越来越多的房源，背后系统的升级势在必行。一方面，公寓品牌们正在把自身的系统从最初的收房、装修到出房，再到后续运营进行打通；另一方面，九猪这样的专业房源管理系统开始走红，蜜柚公寓、北京寓见Home等都在通过这类管理平台提升管理效率。
长租的未来
“大家的模式都很类似，对差异化的思考并不清晰。”当谈到长租公寓品牌的差异化时，一位创业者这样表示。对于这个观点，其他受访者也均表示认同。
现阶段，从业者们的精力纷纷放在了本地扩张和新城市市场的开拓上。在这个万亿级别的大市场里，新玩家的体量都很小。以分散式长租为例，即便是规模最大的自如友家，对比传统中介的体量也是相当渺小的。
同时，也正是因为市场广阔，同类模式在短期内并不会面临直接竞争，模糊的品牌边界不会成为现今的困扰。
有一些先行者开始在差异化方面下工夫。蜜柚公寓把自己定义为女性社区，YOU+ 向着创业社区的方向发展。这样的界定看似是把客群的范围缩小了，而实际上周洪波考虑得更为深远，“租房只是一个入口，我们给客户解决的不仅仅是房子的问题，还提供了一种生活方式，相对来说，女性用户对生活的需求和消费能力更高。”
在这个入口打开之后，长租公寓品牌们的未来会是怎样呢？在用户数据和现金流不断扩大的基础上，更多新的盈利空间似乎都可在未来打开：在金融方面，可以考虑就租金收入与投资理财公司合作；在社交层面，具有相同属性的人群交友可进一步拓展；在营销方面，基于数据的精准投放可在考虑之列……
YOU+ 已经率先在金融领域开始了这种尝试，但对大多数的长租品牌而言，这个未来还有点遥远。正如李海军说的，“我们考虑的恰恰是离钱稍微远一点，让更多的人能够先住进来。到后面你会发现，你有一万种方法可以盈利，因为这个生意离钱太近了。”
（编辑/陆嘉宁 康倩茹，本文首发于《天下网商》5月刊，转载请注明作者和出处。）
文/天下网商记者 周麟
“生活已千疮百孔，何不让自己住得舒服一点。”去年，从设施陈旧的上海老房子里逃出来的“拉拉斯基”搬进了蘑菇公寓，成为了“蘑菇客”。她的生活也随着租房方式的变化发生了改变——住进了生活设施更加便利、靠近地铁站的新式房子，享受着颇有宜家风格的装修和设施，有几位爱好相近的室友，在设施发生故障时也不用跳脚找房东，随手一个400电话就可以报修，周末和其他的蘑菇客一起聚会……而这样有品质的租房生活的花费并不比她之前的房租多多少。
类似蘑菇公寓这样的长租公寓品牌开始在上海、北京等一线城市涌现。这些品牌从房东或者中介手中拿到清水房源后进行统一整改，把房源信息和房屋照片挂到网上以供租客选择，真实而标准化的房屋产品将租客的不信任感降到最低；房屋出租后租客能够享受保洁、维修等个性化增值服务，并拥有氛围融洽的租户社交平台。
长租公寓品牌用标准化、系统化和用户至上的理念，拉长了租房的链条：向前延伸，把房子打造成一定标准化的产品；向后拓展，把租后的服务也囊括进来。
这种互联网+的租房方式已经得到了资本市场的认同。2014年下半年，长租领域的大手笔投资频现：YOU+国际青年社区获得雷军1亿元投资，上海寓见也获得了来自雷军的A轮投资，优客逸家获得来自经纬中国等约2200万美元的B轮融资，蘑菇公寓完成B轮2500万美元的融资……在资本的推动下，长租品牌公寓迎来了被行业认可的发展元年。
这是一个刚刚兴起的行业，面对这个万亿级别的大市场，这些新玩家的占比不到10%，改造传统租房行业的革命才刚刚揭幕。
本期专题，记者采访了蘑菇公寓、青客、上海寓见、北京寓见Home等多家在长租公寓行业表现不俗的公司，试图描绘这个快速发展行业的冰山一角。
万亿租房市场出现颠覆者
资本的嗅觉也许预言了未来某一领域的快速发展：YOU+、优客逸家、蘑菇公寓等长租公寓品牌在2014年纷纷获得不菲的投资，上线仅有一年时间的上海寓见也已经获得包括天使、Pre-A、A轮在内的三轮融资，房产网站链家网砸下重金加速旗下自如友家和自如寓的拓展……
这并非是一个新的领域，但多位业内人士向《天下网商》记者表示，2014年才是长租公寓行业的发展元年。九猪网创始人田浩2012年就进入这一行创业，“但是在2014年7月份之前，资本方对长租这个行业并没有太大的关注度，其他人也是一样。”
随着资本涌入，这个领域的创业者们开始不约而同地加快部署的速度，在北京、上海等一线城市，大大小小的长租品牌不断涌现并扩张。
特别传统、信息冗杂的租房领域正在被这些创业者用互联网O2O的方式所改变——以分散式长租公寓为例，这些公寓品牌从房东或者中介手中拿到清水房源后进行统一整改，把真实的房源信息和房屋照片挂到网上以供租客选择，真实而标准化的房屋产品让租客的不信任感降到最低；房屋出租后为租客提供保洁、维修等个性化增值服务，并打造氛围融洽的租户社交平台，一改传统租房令人头痛的面目。
互联网为长租市场带来了标准化、系统化和用户至上的理念，越来越多的年轻人因而成为“蘑菇客”、“自如客”，他们通过官网显示的房源、图片和价格，来高效地选房、看房。
因此，在舒适租房的刚需下，目前品牌长租公寓的空置率都比较低，北京寓见Home的创始人罗意预测，高性价比的公寓产品在十年内都会是稀缺资源。
然而，在这个号称万亿级别的租房市场上，这些新晋的互联网品牌的占比依然不到10%，绝大多数市场仍由中介和二房东等传统角色所把持，改造传统的革命才刚刚开始。
二房东2.0
“长租公寓实际上就是二房东。”一位创业者如实说。只不过，相较于传统鱼龙混杂、小体量的二房东，长租品牌公寓的做法更系统，也更易在品牌驱动下进行规模化。
以往租客租房的痛点在于，要想在繁冗杂乱的租房信息中找到心仪的房子实属不易，为一个房子折腾得跑来跑去是租房过程中的家常便饭。这样的痛点为长租品牌公寓提供了足够的市场机会，对白领而言，租房也是一种生活方式。
按照现行的不同打法，长租公寓品牌基本上可以归为两类：集中式和分散式。
前者并不难理解，就是集中租下一幢楼进行统一装修，然后出租、管理。这是一种类地产开发的长租形式，一次性的工程投入费用很高，但单位面积的获取成本较低，产品价格优势非常明显。北京寓见Home就是典型的集中式长租，其出租房的单位面积在25～35平方米之间，户型基本都是带厨房、卫生间的零居室。此类长租房品牌还有YOU+、自如寓等。
而分散式长租，则是把一个城市或一个区域内散落在各处的房源收集起来，与房东签下五到十年的托管合约，由品牌根据一定标准进行装修或整改，通常采用N+1的形式（客厅也被改装成房间），把一套房子的多个房间分租给不同的租户。蘑菇公寓、上海寓见、青客、蜜柚等都是这种分散式长租的代表。
因此，无论是集中式还是分散式，租房品牌都是通过先租入—标准化—再租出的方式来赚取其中的差价。
除了规模化的批发拿房，差价还来源于标准化装修后产生的溢价。传统租房大多只提供简陋的装修和设施，品牌公寓则恰恰相反，通过标准装修来提升房屋的舒适度。同时，这些房屋基本位于地铁站周边等交通便利的位置。蘑菇公寓联合创始人龙东平形象地称这是“花两三千块钱，让你住上六百万的房子”。
然而，长租公寓品牌并不满足于做个“包租公”，在提供高性价比的产品之外，它们都在租后服务方面下足了工夫。
租后的保洁、维修、高网速的宽带已然成了长租品牌公寓的标配。此外，服务体验上的创新也层出不穷，成为获客的一大竞争力。
上海寓见联合创始人李海军介绍说，所有寓见的房间都赠送50～100M的免费Wi-Fi，电灯等简单配件的维修也是免费上门的，打出免费增值牌。
再以蘑菇公寓为例，它在业内率先推出先住后付的“蘑菇宝”服务，租客只需付一个月的押金就可以入住蘑菇公寓，一改通常的付三押一，降低租房的门槛。同时，它还和海尔U-home达成战略合作协议，通过大数据、云计算等，海尔将为蘑菇公寓提供一套完整的智能家电家居解决方案。智能家居也是很多品牌正在努力的方向，长租公寓的硬件和服务仍有很大的提升空间。
从产品到服务，并不是终点。营造社交氛围才是长租公寓品牌们更高层次的追求。
租房也社交
信息对称和透明，是社交的一大前提。
以往，租客在向中介或二房东租房的过程中需要提交简单的个人信息、签订合约，出发点主要是约束双方的租住责任。现在，租客入住长租品牌公寓也需要经过认证，通过身份证、学生证、毕业证、工作证等对租客信息进行验证，同时采集租客的兴趣爱好和星座等个性化信息，这既是出于打造一个可信赖的白领租房社区的考虑，也为社交埋下了伏笔。
“比如说，租客想和律师住在一起，我们在他租房的时候会提供相应的选择维度。”龙东平介绍说，这样多重的选择维度可以帮助租客找到投缘的合租对象，减少租客发生摩擦的几率，也提升租客黏性。
同时，公寓品牌们的品牌形象、装修风格、价格区间也进一步将气味相同的租房人群集合到一起。
蘑菇公寓把它的租客统称为“蘑菇客”，定期向蘑菇客们推出不同主题的社交活动，比如逢年过节时的聚会，瑜伽、烹饪等免费兴趣课程，让租客从自己的小房间里走出来。
然而，对于长租公寓品牌来说，社交既是它们热衷的，同时也是尚未规划清晰的一块，颇有点亦步亦趋的意味。
“说得直白一点，社交的概念大家都在提，做租房市场或者做公寓的，都会提到这一块。”成都蜜柚公寓创始人周洪波说，“社交并不像说的那么简单，很多人只是为了社交而社交。我个人觉得在现阶段做社交不太现实，或者说有些东西是做不起来的，作为一个公寓的运营方，目前还是把产品和服务做好比较实际。”
多位采访者也对这种观点表示了认同。龙东平尽管在力推蘑菇公寓的社交活动，但他也表示，这只是搭建了一个提供社交机会的平台，“至于社交的终点是哪里，我们还没想好，在这个平台上让大家自由发挥吧。”
迭代式疯长
几百间、几千间、几万间的房屋出租，看似是高大上的类地产运作，但实际上，这在业内却被看成是门槛非常低的事情。无论是否房地产背景出身、手中是否握有大笔资金，进入这一行都不是一件特别难的事。
即使是现在略有小成的品牌，最初的起点其实也并不高，草根出身的不在少数，在模式得到市场认可后，这些品牌都开始进入了疯长期。
青客是较早的入行者。2010年，上海市进行了一个关于青年人才居住难的调研。调研结束后，项目组思考是否能用市场化的手段来解决租房难问题，青客由此诞生。
根据其董事长助理屈成才介绍，青客在成立之初仅以几套房子进行试验，模式在短时间内便得到验证，N+1的标准化出租房很快都租了出去。2012年，第一笔天使投资到位后，青客的房源规模达到上百间。接下来房间量不断增长——2013年底达到四五千间，2014年达到上万间。截至记者截稿时，青客的房屋拥有量为一万五千间。这样的跳跃式增长并不是个例，在屈成才眼中，青客还是一个低调的存在。
相比青客这样的创业项目，一些职业二房东也在潮流的推动下转型，罗意就是其中一位。自2007年大学毕业后，他一直待在长租房领域，分别尝试过平房分租、地下室分租、城中村出租房、老旧厂房改造等，直到2013年创办连锁公寓品牌北京寓见Home。“我们不是赶潮流的一拨创业者，算是职业二房东的升级版。”罗意这样总结。
北京寓见Home目前有两家分店，罗意透露，新的项目很快会落地，2015年打算扩张到1000间房。集中式品牌公寓的难点在于，集中拿下整栋物业的承租权很有难度，尤其是在北京。因此，北京寓见Home这样的扩张速度并不算慢。
当然，数量上的疯长只是表面现象。为了支撑越来越多的房源，背后系统的升级势在必行。一方面，公寓品牌们正在把自身的系统从最初的收房、装修到出房，再到后续运营进行打通；另一方面，九猪这样的专业房源管理系统开始走红，蜜柚公寓、北京寓见Home等都在通过这类管理平台提升管理效率。
长租的未来
“大家的模式都很类似，对差异化的思考并不清晰。”当谈到长租公寓品牌的差异化时，一位创业者这样表示。对于这个观点，其他受访者也均表示认同。
现阶段，从业者们的精力纷纷放在了本地扩张和新城市市场的开拓上。在这个万亿级别的大市场里，新玩家的体量都很小。以分散式长租为例，即便是规模最大的自如友家，对比传统中介的体量也是相当渺小的。
同时，也正是因为市场广阔，同类模式在短期内并不会面临直接竞争，模糊的品牌边界不会成为现今的困扰。
有一些先行者开始在差异化方面下工夫。蜜柚公寓把自己定义为女性社区，YOU+ 向着创业社区的方向发展。这样的界定看似是把客群的范围缩小了，而实际上周洪波考虑得更为深远，“租房只是一个入口，我们给客户解决的不仅仅是房子的问题，还提供了一种生活方式，相对来说，女性用户对生活的需求和消费能力更高。”
在这个入口打开之后，长租公寓品牌们的未来会是怎样呢？在用户数据和现金流不断扩大的基础上，更多新的盈利空间似乎都可在未来打开：在金融方面，可以考虑就租金收入与投资理财公司合作；在社交层面，具有相同属性的人群交友可进一步拓展；在营销方面，基于数据的精准投放可在考虑之列……
YOU+ 已经率先在金融领域开始了这种尝试，但对大多数的长租品牌而言，这个未来还有点遥远。正如李海军说的，“我们考虑的恰恰是离钱稍微远一点，让更多的人能够先住进来。到后面你会发现，你有一万种方法可以盈利，因为这个生意离钱太近了。”
（编辑/陆嘉宁 康倩茹，本文首发于《天下网商》5月刊，转载请注明作者和出处。）
